Compromis de vente au Maroc : ce que l’acheteur étranger doit vérifier avant de signer

Au Maroc, le compromis de vente est souvent le moment où l’acheteur étranger verse sa première somme importante.

C’est aussi le document que beaucoup signent trop vite, sur un modèle apporté par l’agent ou le vendeur.

Ce guide explique ce que vaut réellement un compromis de vente au Maroc, ce que dit la loi sur l’acompte, et les clauses à exiger avant de signer.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente au Maroc ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse de vente, est l’accord signé entre le vendeur et l’acheteur avant l’acte de vente définitif.

Il fixe le bien, le prix, le montant de l’acompte, la date limite de signature et les conditions qui doivent être remplies d’ici là.

Il sert surtout à donner du temps : le temps de vérifier le titre foncier, de réunir les fonds, d’obtenir un crédit ou de faire venir le vendeur s’il vit à l’étranger.

Côté vendeur, c’est aussi après le compromis que l’on peut demander à la DGI un avis préalable sur l’impôt sur la plus-value immobilière, ce qui évite les surprises au moment de l’acte.

Le transfert de propriété, lui, n’a lieu qu’avec l’acte définitif.

Pour un bien titré, c’est son inscription sur le titre foncier qui rend votre droit opposable à tous.

Compromis, acte définitif ou contrat de réservation : quelle différence ?

Le compromis doit-il être signé chez un notaire ?

La loi marocaine encadre très strictement la forme des ventes immobilières.

Le Code des obligations et des contrats exige que la vente d’un immeuble soit faite par un écrit ayant date certaine, et précise qu’elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’une fois enregistrée dans la forme prévue par la loi (DOC, article 489, version consolidée publiée par le ministère de la Justice).

Le Code des droits réels va plus loin : sous peine de nullité, les actes de transfert de propriété doivent être dressés par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, sauf loi particulière contraire (loi 39-08, article 4, Bulletin officiel n° 7158).

Pour un appartement en copropriété, la loi sur la copropriété pose la même exigence de forme pour les actes de transfert (loi 18-00, article 12, texte consolidé publié par l’ANCFCC).

La question de savoir si un simple compromis sous seing privé tombe lui aussi sous ces exigences a donné lieu à des lectures différentes, et nous ne prétendons pas la trancher ici.

La conclusion pratique, elle, est simple : un compromis rédigé par un notaire, ou par un avocat habilité, vous évite de découvrir plus tard que votre document ne vaut pas ce que vous pensiez.

Le notaire vérifie aussi l’identité du vendeur, le titre foncier et les charges inscrites avant que vous ne versiez quoi que ce soit.

Pour estimer ce que coûte cette intervention, consultez notre guide des frais de notaire au Maroc pour un achat immobilier.

Que devient l’acompte si la vente ne se fait pas ?

C’est la question la plus importante, et la réponse dépend d’abord de ce que dit votre compromis.

Si le compromis qualifie la somme versée d’arrhes, le Code des obligations et des contrats prévoit trois situations (DOC, articles 288 à 290) :

• La vente se fait : les arrhes sont déduites du prix.
• Les deux parties annulent d’un commun accord : les arrhes sont restituées.
• La vente échoue par la faute de l’acheteur : le vendeur peut les retenir, et ne les rend qu’après paiement des dommages et intérêts éventuellement fixés par le tribunal.

Ces règles ne disent pas tout.

Elles ne précisent pas, par exemple, ce qui se passe si le titre foncier révèle une hypothèque, si votre banque refuse le crédit, ou si le vendeur change d’avis.

C’est au compromis de le prévoir, clause par clause.

Ce que j’ai appris avec un acompte versé trop simplement

Lors de mon premier achat à Marrakech, le propriétaire vivait en Amérique et devait revenir environ un mois plus tard.

J’ai versé une garantie d’environ 1 000 € pour bloquer le bien en attendant son retour.

Tout s’est bien passé, Dieu merci, et l’acte a été signé chez le notaire.

Mais avec le recul, c’était un risque réel : la somme n’était liée à aucun document solide sur les conditions de restitution.

Aujourd’hui, je dirais à tout acheteur étranger de ne jamais verser d’acompte sans compromis écrit, et de le verser au notaire.

Nos arnaques et pièges immobiliers à éviter à Marrakech montrent ce qui arrive quand l’argent part directement au vendeur ou à un intermédiaire.

Quelles clauses exiger dans un compromis de vente au Maroc ?

Un bon compromis répond à l’avance aux questions qui créent les litiges.

1. L’identité exacte du vendeur : tous les propriétaires inscrits sur le titre, ou leur mandataire avec une procuration vérifiée.
2. La désignation du bien : numéro du titre foncier, surface, étage, parking, cave, terrasse.
3. Le prix et son mode de paiement : virement ou chèque de banque au notaire, jamais en espèces.
4. Le montant de l’acompte et qui le détient : le notaire, jusqu’à la signature de l’acte définitif.
5. La date limite de l’acte définitif : et ce qui se passe si elle est dépassée.
6. Les conditions suspensives : titre libre de toute hypothèque ou saisie, obtention du crédit si vous empruntez, quitus du syndic pour un appartement.
7. Les cas de restitution de l’acompte : écrits clairement, y compris si le vendeur se rétracte.
8. L’inventaire de ce qui est inclus : meubles, électroménager, climatiseurs, équipements.
9. La situation locative : bien libre ou loué, bail en cours, loyer, date à partir de laquelle le loyer vous revient.
10. La répartition des frais et des impôts : qui paie quoi, et confirmation que les taxes locales du vendeur sont à jour.

La clause sur l’inventaire paraît secondaire, jusqu’au jour où elle ne l’est plus.

J’ai vu une vente échouer parce que la propriétaire a commencé à retirer des éléments de ce qui était prévu : la télévision n’était plus incluse, puis d’autres choses non plus.

Rien de tout cela n’était écrit, donc il n’y avait rien à opposer.

Le même raisonnement vaut pour un bien loué : lors d’un de mes achats, la boutique au rez-de-chaussée avait déjà un locataire, et le loyer ne m’a été versé qu’une fois le bien inscrit à mon nom.

Mieux vaut que le compromis le dise dès le départ.

Le compromis empêche-t-il le vendeur de vendre à quelqu’un d’autre ?

Pas automatiquement, et c’est un point que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard.

Pour un bien titré, le droit marocain permet de demander une prénotation, c’est à dire une inscription provisoire sur le titre foncier qui réserve le rang d’un droit en attente (dahir du 12 août 1913 modifié par la loi 14-07, article 85).

Mais sa durée est courte : dix jours lorsqu’elle est demandée sur la base d’un titre, trois mois lorsqu’elle repose sur une ordonnance du président du tribunal, sauf inscription définitive entre-temps (même texte, article 86).

Un compromis signé pour trois ou six mois ne bloque donc pas le titre foncier pendant toute cette période.

Votre vraie protection, c’est un délai court entre compromis et acte définitif, un acompte détenu par le notaire, et un certificat de propriété récent consulté juste avant la signature.

Notre guide du certificat de propriété ANCFCC pour vérifier un titre foncier explique comment lire ce document.

Demandez à votre notaire si une prénotation est possible et utile dans votre cas précis.

Et pour un appartement sur plan ?

Pour un logement en construction vendu par un promoteur, on ne parle pas de compromis classique mais de vente en l’état futur d’achèvement.

Le contrat de réservation y est interdit, sous peine de nullité, avant l’obtention du permis de construire, et l’acheteur dispose d’un mois pour se rétracter, avec restitution de la totalité des sommes avancées sous sept jours (DOC, articles 618-3 ter et 618-3 quater).

La même section limite la validité du contrat de réservation à six mois non renouvelables.

Si vous achetez dans un projet neuf, lisez notre guide des appartements neufs sur plan à Marrakech avant de signer quoi que ce soit avec un promoteur.

Comment verser l’acompte depuis l’étranger ?

Le mode de paiement compte autant que le montant.

Un virement bancaire depuis l’étranger laisse une trace claire de l’origine des fonds, ce qui comptera le jour où vous voudrez revendre et rapatrier votre argent.

Avant de transférer quoi que ce soit, lisez notre guide du compte en dirhams convertibles pour les acheteurs étrangers et confirmez la procédure avec votre banque et votre notaire.

Évitez les espèces, les virements vers un compte personnel d’agent et les « petites avances » sans reçu.

Si vous ne pouvez pas venir signer, le notaire vous indiquera la forme de procuration acceptée.

Liste de contrôle avant de signer le compromis

• J’ai un certificat de propriété récent et le vendeur correspond aux propriétaires inscrits.
• Le notaire a rédigé ou relu le compromis.
• L’acompte est versé au notaire, par virement ou chèque de banque, avec un reçu.
• Les cas de restitution de l’acompte sont écrits, y compris la rétractation du vendeur.
• Les conditions suspensives couvrent le titre, le crédit et les charges de copropriété.
• L’inventaire des meubles et équipements inclus est annexé.
• La date de l’acte définitif est réaliste et proche.
• J’ai un budget pour les frais d’achat en plus du prix.

Questions fréquentes

Quel montant d’acompte verser lors d’un compromis au Maroc ?

Aucun texte ne fixe un pourcentage obligatoire pour une vente entre particuliers. Le montant se négocie. Plus il est élevé, plus il est important qu’il soit détenu par le notaire et que les conditions de restitution soient écrites.

Un compromis signé chez l’agent immobilier est-il valable ?

Les exigences de forme du droit marocain pour les ventes immobilières sont strictes, et la valeur d’un compromis sous seing privé peut être contestée. Pour éviter ce débat, faites rédiger ou au minimum relire le compromis par un notaire avant de verser de l’argent.

Que faire si le vendeur refuse de signer l’acte définitif ?

Tout dépend des clauses du compromis : restitution de l’acompte, pénalité prévue, ou action en justice pour obtenir la vente. Consultez un avocat marocain rapidement, et demandez-lui si une prénotation sur le titre foncier est possible pour protéger votre rang.

Combien de temps entre le compromis et l’acte définitif ?

Il n’y a pas de durée légale unique. C’est le compromis qui la fixe, selon le temps nécessaire pour les vérifications, le crédit ou le transfert des fonds. Un délai court limite le risque que la situation du bien change entre-temps.

Faut-il signer ce compromis maintenant ?

Signez quand le titre est vérifié, quand le notaire tient la plume et quand chaque cas de restitution de l’acompte est écrit.

Si l’agent ou le vendeur vous presse de verser une somme « pour bloquer le bien » avant ces trois étapes, ralentissez.

Pour replacer le compromis dans l’ensemble du parcours, de la recherche à l’inscription du titre, lisez notre guide pour acheter un bien immobilier au Maroc en tant qu’étranger.

Ce guide donne une information générale à partir des textes officiels consultés le 11 octobre 2026 (Code des obligations et des contrats, loi 39-08, loi 18-00, dahir du 12 août 1913 modifié). Il ne constitue pas un conseil juridique. Faites confirmer votre situation par un notaire ou un avocat marocain avant de signer ou de verser de l’argent.