Acheter un bien hypothéqué au Maroc : comment la mainlevée protège l’acheteur

Oui, vous pouvez acheter un bien hypothéqué au Maroc, appartement ou villa, même si le titre foncier porte encore l’hypothèque de la banque du vendeur.

Cela arrive régulièrement, car un propriétaire peut vendre avant d’avoir fini de rembourser son crédit.

Ce n’est sûr que si le crédit est soldé avec votre argent, au bon moment, et si l’hypothèque disparaît du titre en même temps que la vente y est inscrite.

J’ai acheté quatre biens au Maroc. Mon premier achat s’est bien terminé, mais je m’appuyais surtout sur la confiance envers les personnes qui m’accompagnaient ; aujourd’hui, je ne me contenterais plus jamais d’un vendeur qui affirme que « le crédit est presque remboursé » : seul le titre foncier dit la vérité.

Cet article est une information générale fondée sur la loi 39-08 et des sources publiées, pas un conseil juridique. Faites confirmer le déroulé de votre dossier par votre notaire.

Comment savoir si le bien est hypothéqué ?

L’hypothèque apparaît dans la partie des charges du titre foncier, avec le nom de la banque, le montant garanti et la date d’inscription.

Demandez le numéro du titre par écrit au vendeur ou à l’agent, puis faites commander par votre notaire un certificat de propriété récent avant de signer quoi que ce soit.

Notre guide du certificat de propriété de l’ANCFCC montre où se trouvent les charges et comment les lire.

S’il y a plusieurs inscriptions, par exemple un prêt et une garantie séparée, chacune doit être levée, pas seulement la principale (Reaconsult, procédure de mainlevée).

Quelles autres inscriptions faut-il chercher ?

Une hypothèque bancaire n’est pas la seule charge qui peut bloquer une vente.

• Une saisie : conservatoire ou exécutoire, elle signale qu’un créancier poursuit déjà le propriétaire.
• Une mise en demeure du créancier : selon la loi 39-08, une fois inscrite sur le titre, elle vaut saisie immobilière (loi 39-08, article 216).
• Une prénotation : une inscription provisoire qui protège le droit qu’une autre personne revendique sur le bien.

Le certificat doit dater de quelques jours avant la signature, car une inscription peut apparaître entre le compromis et l’acte définitif.

Si le titre montre une inscription dont le vendeur ne vous a jamais parlé, suspendez tout paiement et demandez au notaire une explication écrite avant d’aller plus loin.

Que dit la loi marocaine sur un bien hypothéqué ?

Le propriétaire garde le droit d’utiliser, d’exploiter et de vendre son bien hypothéqué, mais sans toucher aux droits de sa banque (Code des droits réels, loi 39-08, article 187).

La banque peut suivre le bien entre les mains de n’importe quel nouveau propriétaire pour se faire rembourser à l’échéance (article 199).

Un acheteur inscrit sur le titre sans être l’emprunteur devient ce que la loi appelle le détenteur de l’immeuble hypothéqué (article 200).

Il peut payer la dette pour libérer le bien, puis se retourner contre le vendeur (article 201).

Si personne ne paie, la banque peut demander la vente forcée après une mise en demeure adressée au débiteur et au détenteur, avec un délai de quinze jours pour payer ou délaisser le bien (article 215).

Autrement dit, un acheteur mal protégé peut payer deux fois le même appartement.

Remboursé veut-il dire radié ?

Non. Une hypothèque inscrite garde son rang et sa validité jusqu’à l’inscription régulière du quitus sur le titre (article 169).

Un vendeur qui affirme avoir déjà remboursé son crédit doit donc produire la mainlevée de la banque et prouver qu’elle a été inscrite.

Comment se déroule la vente chez le notaire ?

Le principe est simple : votre argent ne doit jamais transiter par le vendeur tant que la banque n’est pas payée.

1. Au compromis : le vendeur déclare l’hypothèque et s’engage à solder le crédit sur le prix de vente.
2. Décompte : le notaire demande à la banque du vendeur le montant exact à rembourser à une date donnée, avec les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
3. Votre paiement : vous versez le prix au notaire, jamais au vendeur ni à l’agent.
4. Remboursement : le notaire règle la banque sur vos fonds, puis verse le solde au vendeur.
5. Mainlevée : la banque délivre la mainlevée, qui est déposée à la conservation foncière avec votre acte d’achat.
6. Nouveau certificat : le titre vous désigne comme propriétaire, sans l’ancienne hypothèque.

La loi sur le notariat oblige le notaire à déposer sans délai les fonds qu’il reçoit de ses clients à la Caisse de dépôt et de gestion (loi 32-09, article 33, selon La Vie éco).

La question n’est pas seulement de savoir qui reçoit l’argent, mais à quel moment le vendeur est réellement payé, et quels contrôles sont faits avant.

Aujourd’hui, l’article 4 de la loi 39-08 exige un acte authentique ou un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation (loi 39-08, article 4).

En juin 2026, la Chambre des représentants a adopté le projet de loi 41.25, qui modifie cet article 4 pour réserver les ventes, promesses de vente et procurations spéciales à l’acte authentique et écarter les actes sous seing privé (La Vie éco, juin 2026).

Au moment où nous écrivons, nous n’avons pas trouvé sa publication au Bulletin officiel : faites confirmer par votre notaire la règle applicable à la date de votre signature. Notre comparatif adoul ou notaire au Maroc explique pourquoi le notaire est souvent plus pratique quand une banque doit être payée.

Quels documents la banque du vendeur doit-elle fournir ?

Selon Reaconsult, le dossier de mainlevée repose sur quelques pièces que votre notaire doit voir (Reaconsult) :

• une attestation de remboursement intégral du crédit ;
• la mainlevée signée par un représentant de la banque dont le pouvoir est vérifié ;
• le tableau d’amortissement clôturé ;
• une copie de l’acte de prêt portant l’inscription de l’hypothèque.

Demandez aussi un engagement écrit de la banque à délivrer la mainlevée dès réception des fonds : c’est ce qui vous protège si la banque tarde après la vente.

Que se passe-t-il si le vendeur vit à l’étranger ?

Un vendeur qui ne vient pas signer doit donner une procuration notariée et élire domicile au Maroc pour la procédure (Reaconsult).

La même source estime que la mainlevée prend souvent deux à trois mois pour un vendeur marocain résidant à l’étranger qui gère le dossier à distance.

Si la procuration est signée hors du Maroc, elle doit être correctement légalisée (consulat puis ministère des Affaires étrangères lorsque c’est requis), sinon le notaire marocain la refusera (Reaconsult).

Dans l’exemple d’un MRE décrit par la même source, la mainlevée a coûté environ 3 150 dirhams au total, bien plus que les 1 300 dirhams d’un dossier simple.

J’ai connu ce cas : lors d’un de mes achats à Marrakech, le propriétaire vivait en Amérique et devait revenir environ un mois plus tard pour signer, et j’ai versé une garantie d’environ 1 000 euros en attendant.

Tout s’est bien terminé, mais j’en ai tiré une règle : un acompte doit être lié à des documents clairs et, de préférence, passer par le notaire.

Prévoyez donc ce délai dans le compromis plutôt que de le découvrir au moment de signer.

Combien de temps et combien d’argent pour la mainlevée ?

Il faut distinguer deux situations.

Une mainlevée seule, après remboursement : Reaconsult compte un à deux mois ouvrés au total, dont deux à quatre semaines à la banque et 24 à 48 heures à la conservation foncière une fois le dossier complet (Reaconsult).

Une vente où le notaire paie la banque : l’attente principale est le décompte de la banque, puis la remise de la mainlevée après paiement. Fixez une date de signature et une date limite dans le compromis en fonction de ce délai.

Pour un dossier simple, la même source estime les frais de mainlevée à environ 1 300 dirhams, auxquels la banque peut ajouter ses propres frais.

Les montants sont indicatifs. Le taux de 4 % figure dans le guide fiscal 2026 des Marocains du monde, page 3. Demandez un devis écrit au notaire.

L’indemnité de remboursement anticipé dépend du contrat de prêt du vendeur (Reaconsult) : demandez son montant exact dans le décompte.

Pour le reste de votre budget, consultez notre guide des frais de notaire au Maroc.

Et si le prix ne couvre pas la dette du vendeur ?

C’est le vrai signal d’alarme.

Si le vendeur doit à sa banque plus que votre prix, la banque n’a aucune raison de lever l’hypothèque, et la vente reste bloquée (Reaconsult, vendre un bien hypothéqué).

Et le crédit n’est pas la seule somme prélevée sur le prix. Avant de verser le solde au vendeur, le notaire doit aussi tenir compte de :

• l’indemnité de remboursement anticipé et les frais de mainlevée ;
• l’impôt sur le profit immobilier du vendeur, en principe 20 % du profit avec un minimum de 3 % du prix (guide fiscal 2026, pages 20 et 21) ;
• la commission d’agence, si le vendeur la paie ;
• les charges de syndic impayées.

Reaconsult décrit trois issues possibles (Reaconsult) :

• Le vendeur apporte la différence : exigez qu’elle soit consignée chez le notaire avant de verser votre acompte.
• Le prix est renégocié ou la vente reportée : votre acompte doit rester chez le notaire, remboursable si la vente ne se fait pas.
• Un arrangement avec la banque : il doit être écrit, signé par la banque et vérifié par votre notaire.

Demandez au notaire de confirmer par écrit, avant le compromis, que le prix couvre le décompte, les frais et l’impôt du vendeur.

Et si vous achetez vous-même avec un crédit ?

Votre banque voudra en général une hypothèque en premier rang sur le bien, c’est-à-dire la première dans l’ordre des créanciers.

Cela suppose que l’ancienne hypothèque soit radiée avant ou en même temps que l’inscription de la nouvelle.

Les fonds de votre banque passent eux aussi par le notaire, qui s’en sert pour payer la banque du vendeur.

Dès le premier jour, donnez à votre banque le numéro du titre, l’inscription actuelle et la date prévue de la mainlevée, pour qu’elle cale son offre et sa signature sur ce calendrier.

Notre guide du crédit immobilier au Maroc pour les étrangers détaille les conditions des banques.

Comment payer depuis l’étranger sans risque ?

Si vous achetez depuis l’étranger, envoyez votre argent en devises depuis votre banque, directement sur le compte du notaire.

Gardez la preuve du virement et le reçu du notaire : ce sont eux qui vous permettront plus tard de transférer le prix de revente hors du Maroc.

Demandez à votre banque marocaine ou au notaire le justificatif de la conversion de vos devises en dirhams, et gardez-le avec l’acte : l’Office des Changes exige la preuve du financement en devises pour autoriser le transfert du produit de la revente (Office des Changes).

Ne payez jamais le vendeur ou l’agent sur son compte personnel ou celui d’un intermédiaire « pour gagner du temps » : vous perdriez à la fois la protection du notaire et la trace de votre investissement.

Notre article sur le rapatriement de l’argent après une vente explique les pièces à conserver.

Quelles questions poser à la banque et au notaire ?

À la banque du vendeur, par le vendeur ou le notaire :

• Quel est le montant exact à rembourser à la date prévue de signature ?
• Combien coûte chaque jour de retard après cette date ?
• Quel est le montant de l’indemnité de remboursement anticipé ?
• Sous quel délai délivrez-vous la mainlevée après réception des fonds ?
• Qui signe la mainlevée, et avec quel pouvoir ?
• Existe-t-il d’autres garanties de votre banque sur ce titre ?

Au notaire :

• Commandez-vous un certificat de propriété récent avant chaque étape ?
• Payez-vous la banque directement depuis votre compte à la Caisse de dépôt et de gestion ?
• Que prévoit le compromis si la mainlevée arrive en retard ?
• Comment mon acompte est-il protégé si la vente ne se fait pas ?
• Quand recevrai-je le nouveau certificat à mon nom ?

Que vérifier avant de signer ?

• Un certificat de propriété récent, commandé par votre notaire, qui liste toutes les charges.
• Un décompte écrit de la banque du vendeur, daté près de la signature.
• Une clause du compromis prévoyant le remboursement du crédit sur le prix et la mainlevée à la vente.
• La confirmation que le prix couvre la dette, les indemnités, les frais de mainlevée et l’impôt du vendeur.
• Une procuration notariée si le vendeur ne vient pas signer.
• L’engagement écrit de la banque à délivrer la mainlevée contre paiement.
• Un acompte et un prix versés au notaire, jamais au vendeur ni à l’agent.
• Après l’inscription, un nouveau certificat à votre nom, sans hypothèque.

Notre article sur le compromis de vente au Maroc détaille les autres clauses à exiger.

Quels signaux doivent vous alerter ?

Quelles alternatives plus sûres ?

Si le vendeur en a les moyens, demandez-lui de lever l’hypothèque avant le compromis : vous signerez alors sur un titre propre.

Sinon, faites de la mainlevée une condition suspensive du compromis, avec le remboursement intégral de votre acompte si elle n’est pas obtenue à une date donnée.

Et si la dette dépasse le prix sans qu’aucun complément ne soit prouvé par écrit, renoncez : un autre bien vous fera perdre moins de temps et moins d’argent.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un bien hypothéqué au Maroc ?

Oui. Le propriétaire peut le vendre, mais l’hypothèque suit le bien jusqu’à l’inscription de sa radiation. Le crédit est donc normalement soldé sur le prix, chez le notaire, le jour de la vente.

Qu’est-ce qu’une mainlevée d’hypothèque ?

C’est l’acte par lequel la banque renonce à sa garantie. Selon la loi 39-08, l’hypothèque conserve son rang et sa validité tant que le quitus n’est pas inscrit sur le titre foncier.

Qui paie la mainlevée ?

En général le vendeur, sur le prix de vente. Écrivez-le dans le compromis pour éviter toute discussion.

Combien de temps faut-il pour radier une hypothèque ?

Pour une mainlevée seule après remboursement, Reaconsult compte un à deux mois ouvrés, dont 24 à 48 heures à la conservation foncière. Lors d’une vente, tout dépend du délai de la banque pour fournir le décompte puis la mainlevée ; comptez davantage quand le vendeur vit à l’étranger.

Le vendeur peut-il rembourser lui-même sa banque avant la vente ?

Oui, s’il en a les moyens, et c’est la solution la plus simple pour vous. Exigez alors la mainlevée inscrite et un certificat récent sans hypothèque avant de signer.

Que se passe-t-il si la banque tarde à délivrer la mainlevée ?

Votre acte ne peut pas être inscrit sans hypothèque. C’est pourquoi il faut un engagement écrit de la banque et une date limite dans le compromis, avec votre acompte gardé chez le notaire.

Comment vérifier que l’hypothèque a disparu ?

Demandez au notaire un nouveau certificat de propriété après l’inscription de votre achat. Il doit vous désigner comme propriétaire et ne plus mentionner l’hypothèque du vendeur.

Faut-il acheter un bien hypothéqué ?

Oui, si la dette est connue, couverte par le prix et soldée par le notaire dans le même mouvement que votre achat.

Non, tant que le vendeur ne peut pas montrer comment il remboursera sa banque et paiera ses autres charges.

Votre prochaine étape est simple : demandez le numéro du titre, faites commander un certificat récent par votre notaire, puis demandez le décompte de la banque avant de discuter du compromis.

Vous saurez alors en quelques jours si ce bien peut être acheté proprement, ou s’il vaut mieux passer à autre chose.