Oui, un étranger qui vend un bien immobilier situé au Maroc paie en principe l’impôt marocain sur le profit immobilier, souvent appelé TPI.
Le taux est de 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente, même si vous ne gagnez rien.
Le fait de résider à l’étranger ne vous en dispense pas, et l’exonération de la résidence principale concerne rarement une résidence secondaire.
Réponse rapide
Au Maroc, la vente d’un bien est taxée à 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession. Le vendeur doit déclarer et payer en ligne dans les 30 jours suivant la vente. Les principales exonérations visent les cessions annuelles jusqu’à 140 000 DH et l’habitation principale occupée depuis au moins 5 ans. Un étranger qui garde un pied-à-terre au Maroc et vit ailleurs paie donc généralement l’impôt.
Cet article est une information générale, pas un conseil fiscal. Les règles peuvent évoluer chaque année avec la loi de finances : faites confirmer votre calcul par un notaire, un fiscaliste ou la DGI avant de signer.
Qui paie l’impôt sur la plus-value immobilière au Maroc ?
C’est le vendeur, qu’il soit marocain ou étranger, résident ou non.
La DGI le présente comme l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers : il s’applique quand vous cédez une construction ou un terrain (Guide fiscal 2025 des Marocains résidant à l’étranger, DGI).
Si le bien appartient à plusieurs personnes en indivision, chacune déclare et paie sur sa propre part, selon le même guide.
Cet impôt est distinct des frais que l’acheteur paie à l’achat, détaillés dans notre guide des frais de notaire au Maroc.
Comment est calculé le profit imposable ?
Le principe est simple : on compare ce que vous recevez à ce que le bien vous a coûté, réévalué avec le temps.
- Prix de cession, diminué des frais de vente que vous pouvez justifier.
- Prix d’acquisition, augmenté des frais d’achat et des dépenses d’investissement justifiées, comme des travaux autorisés.
- Coefficient de réévaluation, fixé par l’administration à partir de l’indice du coût de la vie, qui augmente le coût d’achat selon l’année.
Le profit net est la différence entre les deux, et les frais d’achat sont retenus forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition si vous ne justifiez pas un montant plus élevé (Upsilon Consulting, revu en septembre 2026).
Le guide de la DGI demande d’ailleurs les justificatifs des frais d’acquisition lorsqu’ils dépassent cette évaluation de 15 %.
Pour les travaux, gardez l’autorisation de construire, le permis d’habiter et les factures : ce sont les pièces que la DGI cite pour justifier les dépenses d’investissement.
Mon expérience
Lors de mon premier achat à Marrakech, j’ai payé plusieurs frais distincts chez le notaire : des droits d’enregistrement, des frais liés à la conservation foncière et les honoraires du notaire. Je ne me souviens plus des pourcentages exacts. C’est justement pour cela que je conseille de garder dès l’achat chaque facture, reçu et virement : le jour où vous revendez, ce sont ces papiers qui prouvent votre coût réel.
Quel est le taux de l’impôt et le minimum à payer ?
Le taux est de 20 % du profit net.
Il existe aussi une cotisation minimale : l’impôt ne peut pas être inférieur à 3 % du prix de cession, même en l’absence de profit (Guide fiscal MRE 2025, DGI).
C’est ce point qui surprend le plus de vendeurs étrangers : vendre au même prix qu’à l’achat, ou même à perte, peut quand même coûter 3 % du prix.
Exemple chiffré pour comprendre (illustratif)
Imaginons un appartement acheté 1 000 000 DH et revendu 1 600 000 DH, avec 30 000 DH de frais de vente justifiés.
Nous prenons un coefficient de réévaluation fictif de 1,10 : le vrai coefficient dépend de l’année d’achat et doit être vérifié dans la grille publiée par l’administration.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de vente net | 1 600 000 moins 30 000 | 1 570 000 DH |
| Coût d’achat | 1 000 000 plus 15 % de frais forfaitaires | 1 150 000 DH |
| Coût réévalué | 1 150 000 multiplié par 1,10 | 1 265 000 DH |
| Profit net | 1 570 000 moins 1 265 000 | 305 000 DH |
| Impôt à 20 % | 305 000 multiplié par 20 % | 61 000 DH |
| Minimum de 3 % | 1 600 000 multiplié par 3 % | 48 000 DH |
Dans cet exemple, le vendeur paie 61 000 DH, car ce montant dépasse le minimum de 48 000 DH.
Si le profit avait été faible, il aurait payé au moins 48 000 DH.
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Quelles exonérations peuvent s’appliquer à un étranger ?
La DGI prévoit plusieurs exonérations, mais deux seulement concernent souvent un particulier (Guide fiscal MRE 2025, DGI).
Les petites cessions
Le profit est exonéré lorsque la valeur totale des immeubles cédés dans l’année civile ne dépasse pas 140 000 DH.
Cela concerne surtout des terrains ou des biens de faible valeur.
L’habitation principale
Le profit est exonéré pour un logement occupé comme habitation principale depuis au moins cinq ans au jour de la vente.
L’exonération ne peut servir qu’une fois sur cette période, et vous disposez d’un an maximum après avoir quitté le logement pour le vendre.
Certains guides plus anciens citent encore une durée de six ans : la version 2025 du guide de la DGI indique cinq ans, mais vérifiez la règle en vigueur le jour de votre vente.
Même exonéré, le vendeur paie 3 % sur la partie du prix qui dépasse 4 000 000 DH.
Pour un étranger qui vit en France, en Belgique ou ailleurs et garde un appartement à Marrakech pour les vacances, ce logement n’est en principe pas son habitation principale : l’exonération ne s’applique donc généralement pas.
Si vous vivez réellement au Maroc depuis plusieurs années, la situation peut être différente, et c’est un point à faire confirmer avant la vente.
Notez que la règle particulière qui assimile à une habitation principale le logement conservé au Maroc vise les Marocains résidant à l’étranger, pas les étrangers.
Comment déclarer et payer l’impôt ?
La déclaration des profits immobiliers se fait en ligne dans les 30 jours qui suivent la date de la vente, et l’impôt est télépayé en même temps (Guide fiscal MRE 2025, DGI).
En pratique, le notaire prépare souvent le calcul et conserve sur le prix la somme nécessaire, ce qui évite les mauvaises surprises après la signature.
Il vérifie aussi en général que les taxes locales du bien sont réglées, notamment la taxe d’habitation et la taxe de services communaux, dont l’acheteur demandera les quittances.
Demandez-lui par écrit comment il procède dans votre dossier.
Demander un avis préalable à l’administration
C’est une possibilité peu connue : vous pouvez demander à la DGI un avis préalable sur le calcul du profit et le montant de l’impôt, ou sur votre droit à une exonération.
La demande se fait en ligne dans les 30 jours suivant la signature du compromis de vente, avec le compromis, l’acte d’achat, les justificatifs de frais et de travaux, et une pièce d’identité.
Selon le guide de la DGI, la réponse arrive dans un délai de 60 jours et reste valable six mois.
Pour un vendeur non-résident, cet avis peut sécuriser le prix net avant de s’engager définitivement.
Faut-il aussi déclarer la vente dans votre pays de résidence ?
Souvent oui, et c’est un point que les vendeurs oublient.
Si vous résidez fiscalement en France, la convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970 organise la répartition de l’impôt et l’élimination de la double imposition (texte de la convention, impots.gouv.fr).
En pratique, l’impôt payé au Maroc est pris en compte côté français, mais le mécanisme exact et les éventuels prélèvements sociaux doivent être vérifiés avec un conseiller fiscal en France.
Si vous résidez dans un autre pays, consultez la convention signée entre ce pays et le Maroc.
Gardez la preuve du paiement marocain : c’est elle qui vous permettra de faire valoir l’impôt déjà payé.
Peut-on rapatrier le prix de vente après avoir payé l’impôt ?
Le rapatriement est une autre question, qui dépend surtout de la façon dont l’argent est entré au Maroc lors de l’achat.
Un achat financé en devises par virement bancaire, avec les justificatifs conservés, facilite beaucoup le transfert du produit de la vente.
Tout est expliqué dans notre guide pour rapatrier son argent après la vente d’un bien au Maroc, et dans celui sur le compte en dirhams convertibles.
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Quelles erreurs éviter quand on vend ?
| Erreur | Alternative plus sûre |
|---|---|
| Croire qu’un non-résident ne paie rien | Prévoir 20 % du profit, avec 3 % du prix au minimum |
| Supposer qu’une résidence secondaire est exonérée | Vérifier si le bien était vraiment votre habitation principale depuis au moins cinq ans |
| Avoir perdu les factures d’achat et de travaux | Garder dès l’achat toutes les preuves de frais et de dépenses |
| Découvrir l’impôt chez le notaire | Demander un calcul écrit, voire un avis préalable à la DGI, dès le compromis |
| Oublier la déclaration dans son pays | Faire vérifier l’impact fiscal avec un conseiller avant de vendre |
Le même réflexe vaut à l’achat : un bien bien documenté sera plus simple à revendre, comme nous l’expliquons dans notre guide pour acheter un bien immobilier au Maroc en tant qu’étranger.
Questions fréquentes
Un étranger non-résident paie-t-il l’impôt sur la plus-value au Maroc ?
Oui. Le profit réalisé sur un bien situé au Maroc est taxé au Maroc à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession, sauf exonération applicable.
Dois-je payer si je vends à perte ?
En principe oui : la cotisation minimale de 3 % du prix de cession est due même en l’absence de profit, sauf cas d’exonération. Faites vérifier votre situation.
Ma résidence secondaire à Marrakech est-elle exonérée ?
Généralement non, car l’exonération vise l’habitation principale occupée depuis au moins cinq ans. Une résidence de vacances ne remplit pas cette condition.
Quel est le délai pour déclarer ?
La déclaration et le paiement se font en ligne dans les 30 jours qui suivent la date de la vente.
Les frais d’agence réduisent-ils l’impôt ?
Les frais de cession justifiés viennent en déduction du prix de vente. Gardez la facture de l’agence et demandez au notaire de les intégrer au calcul.
Quelle est la prochaine étape avant de vendre ?
Rassemblez votre acte d’achat, les preuves des frais et des travaux, et demandez au notaire un calcul écrit de l’impôt avant de signer le compromis.
Si le montant est important ou incertain, utilisez la demande d’avis préalable auprès de la DGI.
Et si vous êtes encore au stade de l’achat, pensez dès maintenant à la revente : chaque document conservé aujourd’hui vous fera gagner du temps et de l’argent plus tard.
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