Prénotation au Maroc : durée, coût et limites pour l’acheteur étranger

La prénotation est une inscription provisoire sur le titre foncier qui réserve le rang d’un droit que vous revendiquez sur un bien immatriculé au Maroc, en attendant son inscription définitive.

Elle est utile, mais beaucoup plus courte qu’on ne le croit : dix jours lorsqu’elle repose sur un acte, un mois sur une requête en justice, trois mois sur ordonnance du président du tribunal.

Ce guide explique quand la demander, ce qu’elle coûte à la conservation foncière et comment en repérer une sur un certificat de propriété avant de payer.

Information générale, pas un conseil juridique : les sources consultées sont précisées en fin d’article.

Qu’est-ce qu’une prénotation sur un titre foncier ?

Le texte est court : tout prétendant à un droit sur un immeuble immatriculé peut requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ce droit (dahir du 12 août 1913, article 85).

Le même article précise que la date de la prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure du droit.

Autrement dit, si votre droit est inscrit plus tard, il prendra la place réservée à la date de la prénotation, avant ce qui a été inscrit entre les deux.

Pourquoi en a-t-on besoin ?

Parce qu’au Maroc, un droit réel sur un bien immatriculé n’existe à l’égard des tiers qu’à partir du jour de son inscription sur le titre foncier (article 66).

Les actes volontaires, comme une vente, ne produisent effet, même entre les parties, qu’à dater de cette inscription (article 67).

Entre votre signature et l’inscription, le vendeur reste donc le seul propriétaire sur le registre.

Sur un certificat en arabe ou au guichet, vous lirez le terme التقييد الاحتياطي, celui qu’emploie le tarif officiel de l’ANCFCC.

La prénotation n’existe que pour un bien immatriculé, c’est-à-dire doté d’un titre foncier.

Pourquoi la période entre la signature et l’inscription est-elle risquée ?

J’ai acheté quatre biens au Maroc, et c’est le premier qui m’a appris à quel point cette attente compte.

C’était un appartement en rez-de-chaussée avec une boutique louée, à Marrakech, et nous nous étions mis d’accord sur environ 70 000 €.

Le propriétaire vivait en Amérique, et c’est son frère qui nous avait ouvert les lieux.

J’ai versé environ 1 000 € de garantie, puis j’ai attendu à peu près un mois qu’il revienne pour signer chez le notaire.

Pendant ce mois, le titre foncier ne disait rien de moi : sur le registre, le vendeur restait seul maître du bien.

L’achat s’est conclu et le bien a fini par être inscrit à mon nom.

Avec le recul, la question que je poserais au notaire porte sur ce mois-là : qu’est-ce qui empêchait le vendeur d’inscrire autre chose sur le titre pendant que j’attendais ?

J’ai aussi vu une affaire mourir sur un simple problème de calendrier : pour un appartement dans une résidence sécurisée vers 54 000 €, la propriétaire n’est finalement pas venue, entre la circulation et les horaires.

Une vente au Maroc peut sembler toute proche et s’effondrer quand même, tant que le titre, le pouvoir du vendeur, l’acompte et le passage chez le notaire ne sont pas clairs.

Pour un acheteur étranger ou un MRE, cette fenêtre s’allonge souvent : on signe, on repart, puis on attend les fonds, une procuration ou un vendeur qui vit lui aussi à l’étranger.

Si vous ne pouvez pas être présent, lisez comment signer par procuration depuis l’étranger sans perdre le contrôle du calendrier.

Combien de temps dure une prénotation au Maroc ?

Tout dépend de ce sur quoi elle repose, et l’article 86 du dahir fixe trois durées très différentes.

Ces durées viennent toutes du même article (dahir de 1913, article 86).

Le texte ajoute trois garde-fous.

• Aucune prénotation sur titre ne peut être requise lorsque la loi interdit l’inscription définitive du droit.
• Le président du tribunal n’ordonne la prénotation que s’il est convaincu que la demande est fondée.
• Le prénotant ne peut pas déposer une nouvelle demande sur les mêmes motifs.

Le piège : croire qu’elle couvre toute la durée du compromis

On lit parfois qu’une prénotation bloque le bien pendant toute la durée du compromis de vente.

L’article 86 dit autre chose : une prénotation sur acte vaut dix jours, pas trois ou six mois.

Certains articles en ligne parlent aussi de six mois pour une prénotation sur ordonnance, alors que le texte consolidé publié par l’ANCFCC prévoit trois mois, prorogeables à certaines conditions.

Votre vraie protection reste donc un délai court entre le compromis et l’acte définitif, un certificat récent et un prix détenu par le notaire.

Dans quels cas l’acheteur a-t-il intérêt à demander une prénotation ?

La prénotation n’est pas une formalité à cocher à chaque achat : elle sert à couvrir un trou précis dans le calendrier.

Après l’acte définitif, en attendant l’inscription

C’est le cas le plus naturel pour la prénotation de dix jours : l’acte est signé, mais le conservateur ne peut pas encore l’inscrire en l’état, par exemple parce qu’une pièce manque.

Attention : ces dix jours ne bloquent que les inscriptions requises du consentement des parties (article 86), pas une saisie, et une fois une saisie inscrite, aucune nouvelle inscription ne peut être prise pendant la procédure de vente forcée (article 87).

La pièce manquante doit donc être fournie dans les dix jours, et le notaire devrait vous confirmer par écrit la date de dépôt.

Pour un acte authentique, l’inscription doit être requise dans un délai de trois mois à compter de sa rédaction (article 65 bis).

En cas de retard, une pénalité de 5 % des droits exigibles s’applique pour le premier mois, puis 0,5 % par mois ou fraction de mois supplémentaire.

Ce délai de trois mois ne s’applique pas aux actes ayant fait l’objet d’une prénotation conformément à l’article 85.

La question pratique à poser au notaire est simple : à quelle date déposera-t-il l’acte à la conservation foncière ?

Les pratiques varient d’un office à l’autre, et il ne faut pas supposer que chaque notaire prénote systématiquement.

Au stade du compromis

Un compromis peut-il servir de base à une prénotation ? Cela dépend du document, et c’est le conservateur qui apprécie s’il le permet.

Souvenez-vous qu’aucune prénotation sur titre n’est possible lorsque la loi interdit l’inscription définitive : un compromis qui ne respecte pas la forme exigée pour un transfert de propriété est une base fragile.

Faites confirmer ce point par votre notaire avant de compter dessus, et vérifiez les clauses à exiger dans votre compromis de vente.

En cas de litige avec le vendeur

Si le vendeur refuse de signer l’acte définitif, votre avocat peut introduire une action au fond.

La copie de la requête permet une prénotation d’un mois, radiée d’office à son terme, sauf si vous produisez une ordonnance du président du tribunal de première instance.

Cette ordonnance vaut trois mois et peut être prorogée, tant que l’action au fond est en cours, jusqu’au jugement définitif (article 86).

L’arme est sérieuse dans les deux sens.

Lorsqu’une demande de prénotation a été présentée de manière abusive, vexatoire ou de mauvaise foi, la juridiction prononce une amende civile d’au moins 10 % de la valeur du bien ou du droit revendiqué, sans préjudice des dommages et intérêts (article 86 bis).

Ne déposez donc jamais une prénotation comme simple moyen de pression.

Pour un achat sur plan (VEFA)

Les prénotations prévues par des lois spéciales restent régies par ces lois (article 85, dernier alinéa).

En VEFA, lorsque le terrain est immatriculé et que vos avances dépassent 50 % du prix, vous pouvez demander une prénotation sur production du contrat préliminaire (Code des obligations et des contrats, article 618-10).

Elle reste alors valable jusqu’à l’inscription du contrat de vente définitif.

Pour le reste des protections, lisez ce que la loi VEFA garantit à l’acheteur sur plan.

Comment la demander concrètement ?

La demande prend la forme d’une réquisition datée et signée, déposée auprès du conservateur de la propriété foncière du lieu du bien (article 69).

Elle indique notamment le numéro du titre foncier, la nature du droit que vous voulez conserver et le document sur lequel elle repose : un acte, une copie de requête ou une ordonnance.

La conservation perçoit le droit fixe de 500 DH prévu au tarif, et les éventuels honoraires du professionnel s’ajoutent.

En pratique, c’est souvent le notaire ou l’avocat qui dépose la réquisition : demandez qui s’en charge, à quelle date, et réclamez le récépissé de dépôt.

Combien coûte une prénotation à la conservation foncière ?

Le tarif officiel range la prénotation et sa radiation parmi les faits non susceptibles d’évaluation, avec un droit fixe de 500 DH par propriété (tarif des droits de conservation foncière, décret n° 2-16-375 tel que modifié).

Le même tarif fixe le certificat de propriété à 100 DH.

Ces montants sont ceux du tarif en vigueur à la date de consultation : confirmez-les à la conservation ou auprès du notaire le jour de la formalité.

Les honoraires du notaire ou de l’avocat ne figurent pas dans ce tarif, alors demandez un devis écrit.

C’est un budget illustratif, pas un devis : il montre surtout que la prénotation coûte peu au regard du prix d’un bien.

Comment repérer une prénotation sur le certificat de propriété ?

Votre notaire peut demander un certificat récent, et vous pouvez aussi le faire vous-même dans l’espace e-certificat de l’ANCFCC, qui permet de suivre la demande grâce à un code reçu par SMS et de vérifier l’authenticité d’un certificat délivré en ligne.

Cherchez, dans la partie qui recense les inscriptions et les charges, le mot « prénotation » ou le terme arabe التقييد الاحتياطي.

Notez sa date, son bénéficiaire et son fondement : un acte, une requête en justice ou une ordonnance.

Toute prénotation portée sur le titre doit l’être en même temps sur son duplicata (article 88).

Le conservateur est aussi personnellement responsable du préjudice causé par l’omission d’une prénotation sur les certificats qu’il délivre et signe (article 97).

C’est pourquoi un certificat officiel vaut mieux qu’une copie fournie par le vendeur, mais seulement à sa date.

Que faire si une prénotation existe au profit d’un tiers ?

Suspendez tout paiement, puis demandez au notaire d’identifier le fondement de l’inscription.

• Une prénotation sur requête est radiée d’office au bout d’un mois si aucune ordonnance n’est produite.
• Une prénotation peut être rayée en vertu d’un acte ou d’un jugement passé en force de chose jugée (article 91).
• Le juge des référés peut ordonner sa radiation lorsque les motifs invoqués s’avèrent non fondés ou irréguliers (article 86).
• La radiation coûte elle aussi 500 DH au tarif officiel.

C’est au vendeur de régler cette situation avant l’acte, pas après.

Pour lire le reste du document, voyez comment lire un certificat de propriété ANCFCC.

Contre quoi la prénotation ne vous protège-t-elle pas ?

• Elle ne fait pas de vous le propriétaire : seule l’inscription de l’acte définitif le fait.
• Elle ne protège ni votre acompte ni le prix : c’est le rôle des clauses du compromis et d’un notaire qui détient les fonds.
• Elle n’efface pas une hypothèque ou une saisie déjà inscrite : ces inscriptions gardent leur rang, d’où l’intérêt de comprendre comment la mainlevée d’une hypothèque se déroule chez le notaire.
• Elle ne sert à rien pour un bien non immatriculé : sans titre foncier, il n’y a pas de registre où la porter, voyez la différence entre melkia et titre foncier.
• Elle ne dit rien de la surface, des autorisations ou de l’état du bien : ces points se vérifient autrement.

Quelles questions poser à votre notaire ?

Posez-les dans l’ordre du calendrier, du premier rendez-vous à l’inscription.

1. De quelle date est le certificat que vous avez consulté, et en demanderez-vous un autre la veille de la signature ?
2. Le titre porte-t-il aujourd’hui une prénotation, une opposition, une hypothèque ou une saisie ?
3. Mon document permet-il une prénotation, et sur quel fondement ?
4. À quelle date déposerez-vous l’acte définitif à la conservation foncière ?
5. Qui paie les 500 DH, et la radiation est-elle prévue ?
6. Si le vendeur ne se présente pas, quelle est ma prochaine étape, et dans quel délai dois-je agir ?

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une prénotation au Maroc ?

C’est une inscription provisoire sur le titre foncier qui conserve un droit que vous revendiquez et fixe le rang de son inscription future à la date de la prénotation (article 85 du dahir de 1913). Elle n’existe que pour un bien immatriculé, doté d’un titre foncier.

Combien de temps dure une prénotation ?

Dix jours sur un acte, un mois sur une requête en justice, trois mois sur ordonnance du président du tribunal, prorogeables si une action au fond est engagée. Les durées de six mois ou « toute la durée du compromis » qu’on lit en ligne ne correspondent pas à l’article 86.

Combien coûte une prénotation à la conservation foncière ?

Le tarif officiel prévoit un droit fixe de 500 DH par propriété, et le même montant pour la radiation. Les honoraires du notaire ou de l’avocat s’ajoutent et ne sont pas fixés par ce tarif, alors demandez un devis écrit avant la formalité.

Peut-on acheter un bien qui fait l’objet d’une prénotation ?

Pas avant qu’elle soit expliquée et, dans la plupart des cas, radiée. Suspendez tout paiement, demandez au notaire son fondement et exigez que le vendeur la fasse lever avant l’acte, par acte, jugement ou décision du juge des référés.

Le vendeur peut-il faire radier ma prénotation ?

Oui, devant le juge des référés, si les motifs invoqués sont non fondés ou irréguliers (article 86). Une demande abusive expose aussi son auteur à une amende civile d’au moins 10 % de la valeur du bien. Ne la demandez qu’avec un document solide.

Faut-il demander une prénotation pour votre achat ?

Oui, lorsqu’elle couvre un trou court et précis : un acte signé mais pas encore inscrit, une VEFA où vos avances dépassent la moitié du prix, ou un vrai litige.

Non, si vous comptez sur elle pour remplacer un calendrier serré, un certificat récent et un notaire qui détient les fonds.

Mon premier achat m’a appris l’ordre inverse de ce que j’avais fait : vérifier d’abord, payer ensuite.

Cet article est une information générale fondée sur les textes officiels consultés le 21 octobre 2026 : dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière modifié par la loi 14-07, décret n° 2-16-375 fixant le tarif des droits de conservation foncière, et Code des obligations et des contrats. Il ne constitue pas un conseil juridique : faites confirmer votre situation par un notaire ou un avocat marocain.