Succession d’un bien immobilier au Maroc : ce qui se passe quand un propriétaire étranger décède

Lorsqu’un propriétaire étranger non musulman décède, son bien immobilier situé au Maroc est en principe transmis selon la loi de sa nationalité, et non selon le droit successoral marocain.

Les formalités, elles, restent marocaines : notaire, titre foncier, impôts et éventuelle vente se font au Maroc.

Ce guide explique quelle loi s’applique, ce que vos héritiers devront faire concrètement et ce que vous pouvez préparer dès l’achat.

Cet article est une information générale fondée sur les textes publiés, pas un conseil juridique. Une succession entre deux pays dépend de votre situation : faites-la vérifier par un notaire au Maroc et un professionnel dans votre pays.

Quelle loi s’applique à la succession d’un étranger au Maroc ?

Le texte de référence reste le dahir du 12 août 1913 sur la condition civile des étrangers, toujours appliqué.

Son article 18 soumet la succession des biens meubles et immeubles situés au Maroc à la loi nationale du défunt, pour la désignation des héritiers, l’ordre successoral, les parts et la réserve (dahir du 12 août 1913, article 18, portail du ministère de la Justice).

La même loi nationale régit la validité et les effets d’un testament.

L’article 17 du même dahir maintient toutefois le bien lui-même sous la loi marocaine, ce qui explique le passage obligé par le notaire et la conservation foncière.

Concrètement, l’appartement marocain d’un Belge non musulman est en principe partagé selon le droit belge, sous réserve des questions de renvoi évoquées plus bas.

Quand le Code de la famille marocain s’applique-t-il à la place ?

Le Code de la famille s’applique à tous les Marocains, même titulaires d’une autre nationalité, et aux relations où l’une des deux personnes est marocaine (Code de la famille, article 2).

Il prévoit aussi qu’il n’y a pas de succession entre un musulman et un non-musulman (article 332).

C’est le point le plus sensible pour les couples mixtes, par exemple une épouse française non musulmane mariée à un Marocain musulman.

Le testament ne règle pas tout : il est limité au tiers de la succession, et un legs à un héritier légal suppose l’accord des autres héritiers (articles 277 et 280).

Une réforme de la Moudawana validée dans son principe fin 2024 prévoit notamment des testaments entre époux de religions différentes, mais elle n’était pas en vigueur à notre dernière vérification (LesMRE, état de la réforme).

Votre propre pays peut-il renvoyer au droit marocain ?

Oui, c’est possible, et c’est la raison pour laquelle il faut un conseil des deux côtés.

Certaines législations appliquent à un immeuble la loi du lieu où il se trouve, ce qui peut renvoyer la question au droit marocain ; la jurisprudence française a déjà traité ce va-et-vient (Le Monde du Droit, Cass. 1re civ., 16 septembre 2014).

Pour les ressortissants de l’Union européenne, le règlement européen sur les successions retient en principe la loi de la dernière résidence habituelle, tout en permettant de choisir la loi de sa nationalité (règlement (UE) n° 650/2012, articles 21 et 22).

Un Français qui vit au Maroc n’est donc pas dans la même situation qu’un Français qui vit en France et possède un riad à Marrakech.

Ce point mérite d’être tranché avec votre notaire dans votre pays avant d’acheter, surtout si vous comptez vous installer au Maroc.

Que devront faire vos héritiers au Maroc ?

Même lorsque la loi étrangère désigne les héritiers, les formalités se déroulent au Maroc avant toute vente ou location.

1. Obtenir l’acte de décès et un acte prouvant la qualité d’héritier selon la loi applicable, souvent un acte de notoriété établi par un notaire du pays d’origine.
2. Faire apostiller ou légaliser les documents étrangers et les faire traduire en arabe ou en français si nécessaire.
3. Confier le dossier à un notaire marocain, qui vérifie les pièces et prépare les actes.
4. Faire inscrire les héritiers et leurs parts sur le titre foncier auprès de la conservation foncière (ANCFCC).
5. Régler les taxes locales et charges de copropriété restées impayées sur le bien.
6. Choisir ensuite : rester en indivision, signer un acte de partage ou vendre.

Les héritiers qui vivent à l’étranger peuvent agir par une procuration spéciale conforme aux règles marocaines de 2026, sans forcément se déplacer.

Avant toute vente, le notaire vérifiera l’état du titre ; notre guide du certificat de propriété ANCFCC montre ce que contient ce document.

Quels impôts les héritiers paient-ils au Maroc ?

Les règles ci-dessous viennent du guide fiscal 2026 publié pour les Marocains du monde, qui reprend le Code général des impôts ; votre pays peut taxer la succession de son côté.

• Partage : les partages de biens entre cohéritiers sont soumis au droit d’enregistrement de 1,5 % (guide fiscal MRE 2026, page 6).
• Donations dans la famille proche : les cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, époux, frères et sœurs sont exonérées de l’impôt sur les profits fonciers (même guide, page 20).
• Vente du bien hérité : le profit foncier est imposé à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession même sans profit (pages 20 et 21).

Pour un bien hérité, la valeur de départ du calcul est en général celle déclarée dans les actes de succession, et non le prix payé par le défunt (Reaconsult, mai 2026).

Le même guide fiscal cite d’ailleurs l’inventaire après décès ou l’acte d’hérédité parmi les pièces à fournir pour une demande d’avis préalable sur l’impôt (page 22).

Une valeur trop basse alourdit l’impôt à la revente, une valeur irréaliste peut être contestée : elle doit être documentée.

Notre article sur la plus-value immobilière au Maroc pour un vendeur étranger détaille le calcul, et celui sur le rapatriement du prix de vente explique comment transférer l’argent ensuite.

Ce que mes propres achats m’ont appris sur les biens de famille

Lors de mon premier achat réussi à Marrakech, le propriétaire vivait en Amérique et c’est son frère qui nous a ouvert le bien.

La famille était présente, mais seul le propriétaire inscrit pouvait vendre, et nous avons attendu environ un mois son retour pour signer chez le notaire.

C’était le cas simple : un seul propriétaire, vivant et d’accord pour vendre.

Avec un bien hérité, plusieurs héritiers doivent signer, certains à l’étranger, parfois en désaccord, et chaque signature doit respecter la bonne forme.

Autre leçon : de vieilles taxes impayées refont souvent surface au moment d’une vente ou après un décès, lorsque les héritiers régularisent le bien.

Si vous achetez à des héritiers, le notaire doit confirmer que chacun est identifié et a signé ou valablement donné procuration, avant que vous payiez quoi que ce soit.

Comment faciliter la succession dès l’achat ?

• Consultez dans les deux pays : faites confirmer la loi applicable et l’utilité d’un testament.
• Rédigez ou mettez à jour votre testament : respectez les règles de forme de la loi qui le régira et signalez son existence à votre notaire marocain.
• Inscrivez précisément les quotes-parts : en cas d’achat à deux, faites figurer la part de chacun sur le titre foncier.
• Gardez un titre propre : bien inscrit à votre nom, taxes et charges payées.
• Constituez un dossier : acte d’achat, certificat de propriété, preuves de virement, reçus fiscaux et coordonnées du notaire.
• Réfléchissez à la structure : un achat via une société transmet des parts sociales et non un bien, avec d’autres coûts et d’autres règles.

Questions fréquentes

Le droit musulman des successions s’applique-t-il aux étrangers au Maroc ?

Pas en principe pour un étranger non musulman : le dahir de 1913 renvoie sa succession à sa loi nationale. Le Code de la famille s’applique aux Marocains, binationaux compris, et aux relations où l’un des deux est marocain.

Une épouse non musulmane peut-elle hériter de son mari marocain musulman ?

Selon l’article 332 du Code de la famille en vigueur, il n’y a pas de succession entre musulman et non-musulman. Une réforme a été annoncée mais n’était pas en vigueur à notre dernière vérification. Prenez conseil avant d’acheter ensemble.

Mes héritiers devront-ils venir au Maroc ?

Pas forcément. Ils peuvent agir par procuration spéciale dans la forme acceptée au Maroc, en confiant le dossier à un notaire marocain.

Y a-t-il des droits de succession au Maroc ?

Le guide fiscal 2026 mentionne un droit de 1,5 % sur le partage entre cohéritiers et l’impôt sur les profits fonciers en cas de vente. Votre pays de résidence ou de nationalité peut aussi taxer la succession.

Faut-il un testament pour un bien au Maroc ?

Souvent utile, mais sa validité dépend de la loi qui régit votre succession. Faites-le vérifier par un notaire dans votre pays et par un notaire marocain.

Que faire avant d’acheter ?

Demandez-vous qui doit recevoir le bien s’il vous arrive quelque chose, puis vérifiez si les règles par défaut produisent ce résultat.

Si ce n’est pas le cas, organisez la propriété et le testament avant de signer : c’est bien plus simple que de corriger après.

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