Personne ne m’avait dit que j’avais besoin d’un compte bancaire spécial simplement pour devenir légalement propriétaire d’un bien au Maroc.
J’avais trouvé l’appartement.
J’avais négocié le prix.
J’avais trouvé un notaire.
Puis, environ deux semaines avant la signature, mon avocat m’a presque incidemment indiqué qu’il me faudrait un compte en dirhams convertibles pour finaliser l’achat et que, sans ce compte, je ne pourrais pas rapatrier un seul dirham si je revendais un jour.
Cette phrase m’a complètement arrêté.
Si vous êtes un étranger non-résident qui envisage d’acheter un bien immobilier au Maroc, comprendre le fonctionnement du compte en dirhams convertibles n’est pas une simple information facultative.
C’est le fondement financier et juridique de tout votre investissement.
Si vous vous trompez, vous pourriez vous retrouver propriétaire d’un bien au Maroc sans moyen simple et sûr de récupérer votre argent.
Voici tout ce que j’aurais aimé que l’on m’explique dès le départ.
Une précision importante avant d’aller plus loin.
Vous n’avez pas besoin d’un compte en dirhams convertibles pour devenir légalement propriétaire d’un bien au Maroc.
Un acheteur étranger peut légalement posséder la plupart des types de biens immobiliers au Maroc.
Ce compte joue un autre rôle.
Il vous permet de prouver que votre argent provient de l’étranger.
C’est cette preuve qui protège votre droit de transférer ultérieurement votre argent hors du Maroc.
Voyez donc les choses ainsi :
Ce compte ne fait pas de vous le propriétaire légal.
Ce compte protège votre stratégie de sortie.
Le compte en dirhams convertibles en un coup d’œil
| Ce que c’est | Un compte en dirhams marocains alimenté par des devises étrangères. |
| Nom français | Compte en dirhams convertibles. |
| Terme arabe | الحساب بالدرهم القابل للتحويل |
| Objectif principal | Préserver la traçabilité de vos fonds étrangers. |
| Qui en a besoin | Les acheteurs étrangers non-résidents, les MRE et certaines sociétés. |
| Pourquoi c’est important | Il contribue à protéger votre droit de rapatrier l’argent lors de la revente. |
| Principale erreur | Utiliser un compte marocain ordinaire ou payer en espèces sans justificatif. |
| Meilleur moment | L’ouvrir avant d’entamer des négociations immobilières sérieuses. |
| Documents à conserver | Justificatif SWIFT, relevé bancaire, bordereau de change, attestation bancaire, justificatif du notaire, acte de vente et preuve d’inscription sur le titre foncier. |
Qu’est-ce qu’un compte en dirhams convertibles et pourquoi est-il important pour les acheteurs immobiliers ?
La monnaie marocaine, le dirham (MAD), n’est pas librement convertible. Vous ne pouvez pas simplement transférer de l’argent hors du Maroc comme vous le feriez depuis un pays de la zone euro ou le Royaume-Uni.
Le dirham marocain est soumis à une réglementation des changes administrée par l’Office des Changes.
Ces règles encadrent l’entrée et la sortie des devises étrangères dans le pays.
Un compte en dirhams convertibles est un type particulier de compte bancaire qui permet aux non-résidents de détenir des dirhams marocains dont l’origine en devises étrangères reste entièrement traçable.
C’est le caractère « convertible » qui compte.
Puisque l’argent déposé sur ce compte est officiellement identifié comme provenant de l’étranger, il peut ensuite être reconverti en devise étrangère et transféré hors du Maroc. Sans cette traçabilité documentaire, le transfert vers l’étranger devient juridiquement complexe, voire impossible.
Pour un acheteur immobilier, c’est par ce compte que devraient transiter les fonds destinés à l’achat. C’est également ce compte qui protège votre droit à rapatrier le produit de la vente lorsque vous revendrez.
Fondement officiel : pourquoi ce compte existe-t-il ?
Ce compte n’est pas un simple produit qu’une banque a décidé de commercialiser.
Il existe parce que le Maroc contrôle l’entrée et la sortie des devises étrangères sur son territoire.
Ce contrôle est assuré par un organisme public appelé l’Office des Changes (en arabe, مكتب الصرف).
En vertu de la réglementation marocaine des changes, les banques peuvent ouvrir des comptes en devises et des comptes en dirhams convertibles à certaines catégories de personnes.
Cette liste comprend :
- Les ressortissants étrangers, qu’ils soient résidents ou non-résidents au Maroc
- Les Marocains résidant à l’étranger (MRE)
- Les sociétés étrangères et leurs bureaux de représentation au Maroc
- Certaines autres entités éligibles, notamment les sociétés offshore et celles implantées dans des zones industrielles
Vous pouvez consulter cette règle directement sur le site de l’Office des Changes.
Le point essentiel pour un acheteur est simple.
Le compte en dirhams convertibles s’inscrit dans un cadre officiel.
C’est le canal par lequel le système prévoit que transitent vos fonds étrangers.
En l’utilisant correctement, vous restez dans ce cadre et votre sortie ultérieure est bien plus simple.
Mon expérience lors de l’ouverture du compte et ma première erreur
J’étais client d’une banque française bien connue disposant d’agences au Maroc. Je pensais que mon compte existant conviendrait parfaitement.
Ce n’était pas le cas.
Un compte de résident ordinaire, même détenu par un étranger, ne bénéficie pas automatiquement du statut de convertibilité.
J’ai dû demander expressément l’ouverture d’un compte en dirhams convertibles en agence, en fournissant des documents prouvant que j’étais non-résident et que les fonds provenaient de l’étranger.
La procédure a pris environ trois semaines. D’une part, je n’avais pas préparé tous les documents nécessaires. D’autre part, le directeur de l’agence a dû transmettre la demande à une équipe spécialisée.
Les documents demandés étaient plus nombreux que je ne l’avais prévu. Je vais les détailler dans un instant.
Voici ce que j’en ai retenu : ne partez pas du principe que votre compte bancaire marocain actuel convient à un achat immobilier. Demandez explicitement à votre banque si votre compte est bien un compte en dirhams convertibles. Si votre interlocuteur hésite avant de répondre, ce n’est probablement pas le cas.
Qui a besoin d’un compte en dirhams convertibles pour acheter un bien au Maroc ?
La réponse courte est la suivante : tout étranger non-résident qui achète un bien immobilier au Maroc devrait en utiliser un.
Cela s’applique que vous soyez :
- Un ressortissant européen, américain ou d’un autre pays ne résidant pas au Maroc
- Un ressortissant marocain vivant à l’étranger (MRE, ou Marocain résidant à l’étranger)
- Une personne achetant par l’intermédiaire d’une société, selon la structure choisie
Pour les ressortissants étrangers résidant au Maroc, la situation est légèrement différente. Si vous vivez et travaillez au Maroc et y percevez vos revenus, vous pouvez utiliser un compte de résident ordinaire. Toutefois, il sera plus difficile d’établir ultérieurement votre droit au rapatriement des fonds.
Le compte convertible est précisément conçu pour prouver que votre argent provient de l’extérieur du Maroc. C’est cette preuve qui vous confère des droits de rapatriement.
Si vous achetez en tant que MRE, c’est-à-dire comme citoyen marocain résidant à l’étranger, les mêmes principes s’appliquent. De nombreux MRE pensent pouvoir utiliser n’importe quel compte familial au Maroc. Cela peut entraîner des problèmes par la suite.
Étape par étape : comment ouvrir un compte en dirhams convertibles au Maroc
Étape 1 : choisissez votre banque
Vous pouvez ouvrir ce compte dans la plupart des grandes banques marocaines. Les principaux établissements utilisés par les acheteurs étrangers sont :
Attijariwafa Bank est la plus grande banque du Maroc et propose des services dédiés aux non-résidents. Son service de clientèle internationale maîtrise généralement mieux ce type de compte particulier que les petites agences.
Banque Populaire dispose d’une division entière, Chaabi Bank, spécialement destinée aux Marocains et aux étrangers vivant à l’étranger.
BMCE Bank (Bank of Africa) traite également régulièrement ce type de compte et possède des agences internationales dans plusieurs villes européennes.
CIH Bank est souvent recommandée spécifiquement pour les transactions immobilières.
Mon conseil : choisissez la banque dont l’agence est physiquement la plus proche du lieu où vous achetez. Vous devrez probablement vous y rendre en personne au moins une fois pendant la procédure, et il est important de pouvoir appeler un interlocuteur local.
Étape 2 : rassemblez vos documents
C’est à cette étape que la plupart des gens perdent du temps.
Les documents généralement requis pour ouvrir un compte en dirhams convertibles en tant que non-résident sont les suivants :
- Un passeport en cours de validité (original et copie)
- Un justificatif de résidence à l’étranger (facture de services publics ou document officiel indiquant votre adresse dans votre pays de résidence, datant généralement de moins de trois mois)
- Un document prouvant que vous êtes non-résident au Maroc, par exemple un certificat de résidence délivré par les autorités de votre pays
- Un justificatif de l’origine des fonds, par exemple un relevé récent de votre compte bancaire étranger
- Pour un achat immobilier, certaines banques demandent également un avant-contrat (compromis de vente) ou, au minimum, l’adresse du bien
L’exigence relative à l’origine des fonds est celle que les gens sous-estiment le plus souvent. Si vous transférez 1,5 million de dirhams, la banque voudra vérifier que cet argent a une origine légitime et traçable. Un historique de salaire, un relevé de compte montrant l’épargne accumulée ou le produit d’une vente réalisée dans votre pays peuvent convenir. Des dépôts en espèces apparus soudainement et récemment sur votre compte soulèveront des questions.
Étape 3 : alimentez le compte depuis l’étranger
C’est essentiel. Ne transférez pas l’argent depuis un autre compte marocain.
Le compte en dirhams convertibles sert précisément à prouver que les fonds proviennent de l’extérieur du Maroc.
Le virement doit partir directement de votre compte bancaire étranger, en euros, dollars, livres sterling ou autre devise, vers votre nouveau compte marocain en dirhams convertibles. La banque convertira les devises au taux en vigueur et conservera les dirhams sur votre compte convertible.
Conservez absolument chaque justificatif de ce virement : le reçu SWIFT, le justificatif de change et le relevé bancaire attestant l’arrivée des fonds. Vous aurez besoin de ces documents lorsque vous revendrez.
Étape 4 : utilisez ce compte pour tous les paiements liés au bien
Une fois le compte ouvert et alimenté, tous les paiements relatifs à votre achat devraient y transiter. Cela inclut le dépôt initial, généralement de 10 % lors du compromis de vente, ainsi que le solde final lors de la signature de l’acte de vente.
Votre notaire vous indiquera où envoyer les fonds. Conservez une trace de chaque virement effectué depuis votre compte convertible pour le paiement du bien.
Questions à poser à la banque avant de transférer votre argent
Imprimez ces questions. Apportez-les à l’agence. Posez-les toutes avant de transférer le moindre dirham.
- S’agit-il officiellement d’un compte en dirhams convertibles ?
- Pouvez-vous me confirmer par écrit le type de compte ?
- Ce compte peut-il recevoir des devises étrangères destinées à un achat immobilier au Maroc ?
- Quelle référence exacte dois-je indiquer lors du virement ?
- Émettrez-vous un avis de crédit ?
- Émettrez-vous un bordereau de change ?
- Émettrez-vous une Formule 2 ou une autre attestation bancaire si elle s’applique à mon cas ?
- Ce compte peut-il servir à payer le notaire ?
- Quels documents dois-je conserver en vue d’un futur rapatriement des fonds ?
- Tout cela préservera-t-il la traçabilité de mon investissement étranger ?
Si la banque ne peut pas répondre clairement à ces questions, demandez à parler au service international ou au service des non-résidents.
Le droit au rapatriement : la véritable raison d’être de ce compte
Voici ce qui m’a vraiment permis de comprendre l’enjeu.
Le Maroc autorise les étrangers à rapatrier l’intégralité du produit de la vente d’un bien immobilier, y compris l’éventuelle plus-value, à condition que l’achat initial ait été financé au moyen de devises étrangères dûment justifiées.
La réglementation de l’Office des Changes le prévoit expressément. Toutefois, le droit au rapatriement est subordonné à la preuve que l’achat initial a été financé depuis l’étranger.
Votre compte en dirhams convertibles constitue la trace documentaire qui permet de le prouver.
Lors de la revente, votre notaire et la banque destinataire examineront toute la chaîne documentaire. Ils voudront vérifier que l’argent que vous cherchez alors à transférer hors du Maroc peut être relié à des fonds entrés au Maroc depuis une source étrangère.
Si cette chaîne est rompue à un quelconque endroit, le transfert peut être bloqué ou considérablement retardé. J’ai parlé à des personnes qui n’ont pas pu accéder au produit de leur vente pendant plus d’un an, tandis qu’elles tentaient de reconstituer des justificatifs qu’elles auraient dû conserver dès le départ.
Ce risque n’est pas théorique. C’est un problème courant.
La traçabilité financière que les acheteurs étrangers doivent préserver
Considérez votre achat comme une chaîne ininterrompue.
Chaque maillon doit être clairement relié au suivant.
Voici le parcours idéal, depuis votre banque dans votre pays de résidence jusqu’au jour où vous récupérez votre argent à l’étranger.
| Étape | Maillon de la chaîne | Pourquoi c’est important |
|---|---|---|
| 1 | Votre compte bancaire étranger | Il établit l’origine étrangère des fonds. |
| 2 | Virement international en devise étrangère (euros, dollars, livres sterling, etc.) | Il crée le justificatif SWIFT prouvant que l’argent a quitté votre pays. |
| 3 | Compte en dirhams convertibles ou compte en devises au Maroc | C’est le bon point d’arrivée pour préserver la visibilité de l’origine étrangère. |
| 4 | Document de change bancaire (bordereau de change) | Il atteste la conversion de votre devise en dirhams. |
| 5 | Attestation bancaire ou Formule 2 (le cas échéant) | Elle confirme l’origine étrangère des fonds pour le dossier de l’Office des Changes. |
| 6 | Paiement sur le compte séquestre du notaire, ou selon ses instructions | Il relie vos fonds justifiés à l’achat effectif. |
| 7 | Acte de vente signé | Il constitue la preuve légale du prix que vous avez payé. |
| 8 | Inscription du titre auprès de l’ANCFCC | Elle vous inscrit comme propriétaire sur le titre foncier. |
| 9 | Quitus fiscal lors de la revente | Il est requis avant que les fonds puissent quitter le pays. |
| 10 | Rapatriement du produit net de la vente | C’est la sortie. Elle ne fonctionne que si les étapes 1 à 9 forment une chaîne cohérente. |
Attention : si un maillon de cette chaîne manque, la revente et le rapatriement des fonds peuvent devenir plus lents, plus coûteux ou plus difficiles.
Il est également utile de vérifier le titre foncier avant l’achat, afin que le volet immobilier de la chaîne soit aussi clair que le volet financier.
Avant de transférer de l’argent au Maroc, téléchargez gratuitement la checklist de l’acheteur immobilier au Maroc.
Elle vous aide à vérifier le titre foncier, la procédure notariale, la traçabilité du transfert, les impôts et vos documents d’acheteur avant de signer.
Que se passe-t-il si vous ne pouvez pas prouver l’origine étrangère des fonds ?
C’est la partie qui inquiète le plus les acheteurs sérieux.
Voici la réponse honnête.
Si vous ne pouvez pas prouver que l’argent utilisé pour l’achat provenait de l’étranger, vous pouvez généralement rester propriétaire du bien et le revendre.
La difficulté consiste ensuite à faire sortir l’argent du Maroc.
Lorsque l’origine étrangère de vos fonds est correctement justifiée, vous pouvez normalement rapatrier l’intégralité du produit net de la vente, y compris votre plus-value.
Lorsqu’elle ne l’est pas, le Maroc ne saisit pas simplement votre argent, mais sa sortie devient plus lente et plus limitée.
Dans cette situation, plusieurs banques et notaires marocains évoquent une solution de repli.
Le produit de la vente peut être placé sur un compte spécial appelé compte convertible à terme.
Depuis ce compte, l’argent est souvent débloqué progressivement, généralement à raison d’environ 25 % par an pendant quatre ans, la première tranche n’étant habituellement disponible qu’après un délai d’attente.
Considérez ces chiffres comme un schéma général, et non comme une garantie fixe applicable à tous les cas.
Le traitement exact dépend de votre banque, de vos documents et de votre situation particulière.
Avant de compter sur cette solution, confirmez-la auprès de votre banque, de votre notaire et, idéalement, d’un avocat connaissant la réglementation de l’Office des Changes.
La leçon est la même dans l’ensemble de ce guide.
Le véritable risque n’est presque jamais l’achat du bien. Le véritable risque est de ne pas pouvoir récupérer proprement votre argent par la suite.
Si cela vous inquiète déjà, renseignez-vous davantage sur la vente d’un bien immobilier au Maroc en tant qu’étranger avant de vous engager.
Compte en devises, compte en dirhams convertibles ou compte ordinaire
De nombreux acheteurs confondent ces comptes. Ils ne sont pas identiques.
Voici une comparaison simple.
| Type de compte | À quoi il sert | Idéal pour | Risque principal | À savoir pour l’acheteur immobilier |
|---|---|---|---|---|
| Compte en devises | Détenir au Maroc des fonds en EUR, USD, GBP ou dans une autre devise étrangère | Conserver les fonds dans votre propre devise jusqu’au moment opportun | Vous devrez tout de même les convertir en dirhams pour payer, le moment choisi est donc important | Preuve solide de l’origine étrangère. Souvent associé à un compte en dirhams convertibles. |
| Compte en dirhams convertibles | Détenir des dirhams dont la provenance de l’étranger est justifiée | Payer le bien et protéger le droit au rapatriement | Vous devez conserver tous les justificatifs reliant les fonds à une source étrangère | Le principal compte utilisé par la plupart des acheteurs non-résidents. |
| Compte ordinaire en dirhams | Dépenses courantes et revenus locaux au Maroc | Résidents vivant et percevant leurs revenus au Maroc | Aucune traçabilité de l’origine étrangère, ce qui rend le rapatriement ultérieur difficile | Peu adapté à l’achat d’un non-résident souhaitant préserver clairement ses droits de sortie. |
| Compte convertible à terme | Une solution de repli pour rapatrier les fonds lorsque leur traçabilité n’a pas été préservée | Vendeurs ayant perdu ou n’ayant jamais obtenu la preuve de l’origine étrangère | L’argent est débloqué lentement, souvent à hauteur d’environ 25 % par an | Un outil de récupération, pas une stratégie. Évitez d’en avoir besoin. |
Un compte en devises peut détenir des EUR, USD, GBP ou une autre devise étrangère.
Un compte en dirhams convertibles est utile une fois l’argent converti en MAD, lorsqu’il faut néanmoins préserver la traçabilité de son origine étrangère.
Un compte marocain ordinaire n’est pas idéal pour l’achat immobilier d’un non-résident qui souhaite conserver des droits de rapatriement clairement établis.
Qu’est-ce que la Formule 2 et pourquoi les acheteurs en entendent-ils parler ?
Au fil de la procédure, vous entendrez plusieurs termes bancaires français revenir régulièrement.
Ils paraissent techniques, mais l’idée est simple : chacun constitue un élément de preuve.
- Formule 2 : un formulaire de déclaration servant à enregistrer un investissement étranger, souvent lié au dossier de rapatriement
- Avis de crédit : l’avis bancaire confirmant que l’argent a été crédité sur votre compte
- Bordereau de change : le document prouvant que vos devises étrangères ont été converties en dirhams
- Attestation bancaire : une lettre de la banque confirmant l’origine étrangère de vos fonds
- Garantie de retransfert : la garantie de rapatriement qui vous permet de transférer ultérieurement le produit de la vente à l’étranger
Ne partez pas du principe que chaque acheteur reçoit les mêmes documents de toutes les banques.
Les documents applicables dépendent de votre banque, de votre structure et de la manière dont votre investissement est déclaré.
Demandez donc directement à votre banque et à votre notaire lesquels de ces documents s’appliquent à votre cas.
La règle pratique est simple.
Demandez une preuve écrite que les fonds proviennent de l’étranger et qu’ils ont été crédités sur le bon type de compte.
Documents à conserver jusqu’après la revente
Considérez ceci comme votre dossier permanent.
Conservez-en une copie papier et une copie dans le cloud.
- La copie du passeport utilisée lors de l’ouverture du compte
- Le justificatif de résidence à l’étranger
- Le relevé de la banque étrangère indiquant l’origine des fonds
- La confirmation SWIFT ou le MT103
- Le relevé de la banque marocaine attestant l’arrivée des fonds
- L’avis de crédit, s’il a été émis
- Le bordereau de change
- L’attestation bancaire confirmant l’origine en devises étrangères
- La Formule 2, le cas échéant
- La preuve que le compte est un compte en dirhams convertibles
- Le justificatif du virement au notaire ou au vendeur
- Le compromis de vente
- L’acte de vente définitif
- Le justificatif de l’inscription du titre auprès de l’ANCFCC
- Les reçus de paiement des impôts et taxes
- Toute correspondance avec l’Office des Changes ou la banque
Ne conservez pas ces documents pendant une seule année.
Gardez-les pendant toute la durée de détention du bien, puis jusqu’à ce que le produit de la revente soit arrivé en toute sécurité sur votre compte bancaire étranger.
Questions à poser au notaire avant de signer
Votre notaire détermine la manière dont l’achat est enregistré. Posez-lui donc ces questions suffisamment tôt. La même vigilance s’impose si vous achetez pour la première fois par l’intermédiaire d’un notaire marocain.
- L’argent doit-il d’abord être versé sur mon compte bancaire marocain ou directement sur votre compte séquestre ?
- Quelle mention relative au financement étranger doit figurer dans l’acte ?
- De quels documents bancaires avez-vous besoin avant la signature ?
- L’acte et le dossier d’achat préserveront-ils la traçabilité nécessaire au rapatriement de mes fonds ?
- Traitez-vous régulièrement les achats d’acheteurs étrangers non-résidents ?
- Vérifierez-vous que la trace des paiements correspond au prix d’achat ?
- Quels documents dois-je conserver pour la revente ?
Il est également utile de comprendre les règles relatives au dépôt immobilier au Maroc avant de verser les premiers 10 %.
Des erreurs qui peuvent vous coûter très cher
Erreur 1 : alimenter le compte depuis une source marocaine
J’ai vu cette situation se produire lorsqu’un acheteur transfère l’argent depuis le compte de son conjoint marocain ou depuis un compte professionnel marocain, pensant que c’est plus simple. Ce n’est pas le cas. Ces fonds ne sont pas justifiés comme provenant de l’étranger et perdent leur statut de convertibilité.
Erreur 2 : utiliser un compte de résident au lieu d’un compte convertible
Si vous vivez une partie de l’année au Maroc et possédez un compte local, il s’agit probablement d’un compte de résident ordinaire. Les comptes de résidents ordinaires ne confèrent pas les mêmes droits de rapatriement. Ne l’utilisez pas pour votre achat immobilier.
Erreur 3 : perdre les justificatifs du transfert
Les confirmations SWIFT, les relevés bancaires et les bordereaux de change doivent être conservés pendant toute la durée de détention du bien. Pas seulement pendant un an. Gardez-les jusqu’après la revente et le retour des fonds sur votre compte étranger. Je conserve les miens dans un dossier papier ainsi que dans un dossier cloud spécialement identifié à cet effet.
Erreur 4 : effectuer des paiements informels en dehors du compte
Certains vendeurs, notamment dans les anciennes médinas ou les zones rurales, proposent qu’une partie du prix soit payée en espèces « au noir » afin de réduire les taxes officielles sur la transaction. Au-delà des problèmes juridiques évidents, toute somme qui ne transite pas par votre compte convertible dûment documenté fragilise les justificatifs de rapatriement correspondant à cette partie de l’investissement.
Erreur 5 : ne pas comprendre le risque de change
Lorsque vous alimentez le compte, la banque convertit vos devises étrangères en dirhams au taux du jour. Lorsque vous revendez et rapatriez les fonds, vous effectuez la conversion inverse au taux alors en vigueur. Le dirham a été relativement stable face à l’euro ces dernières années, mais rien ne le garantit. Il s’agit d’un véritable enjeu financier, pas seulement administratif.
Autres erreurs à éviter
Elles semblent moins graves, mais peuvent tout aussi facilement rompre la chaîne.
- La référence du virement ne mentionne pas l’achat immobilier
- Le montant transféré ne correspond pas au prix d’achat déclaré
- Une partie du prix est payée en espèces (consultez le guide sur les arnaques et pièges immobiliers à Marrakech pour comprendre pourquoi cela compte)
- L’acheteur perd le bordereau de change
- L’acheteur ferme le compte trop tôt
- L’acheteur suppose qu’un compte ordinaire suffit
- L’acheteur demande des conseils bancaires au vendeur ou à l’agent plutôt qu’à la banque et au notaire
Situations concrètes d’acheteurs
Les règles deviennent parfois plus claires lorsqu’on les voit appliquées.
Voici quatre situations courantes.
Scénario 1 : l’acheteur français qui a suivi la bonne procédure
Un acheteur français transfère des euros depuis la France vers un compte en dirhams convertibles avant d’acheter à Marrakech.
Le justificatif SWIFT, le bordereau de change et l’attestation bancaire concordent parfaitement.
Lorsqu’il revend plusieurs années plus tard, l’origine étrangère est facile à prouver et le produit de la vente peut être rapatrié sans difficulté.
C’est le scénario idéal.
Scénario 2 : l’acheteur britannique qui a utilisé le compte local de son conjoint
Un acheteur britannique envoie l’argent sur le compte local ordinaire de son conjoint marocain, puis paie le bien depuis ce compte.
Sur le papier, cet argent apparaît désormais comme des fonds locaux marocains.
Le lien avec l’origine étrangère devient flou et le rapatriement ultérieur peut poser un véritable problème.
Scénario 3 : l’acheteur MRE qui utilise un compte familial
Un acheteur MRE utilise un compte familial au Maroc parce que cela lui semble plus pratique.
Si le produit de la revente doit ensuite quitter le Maroc, ce choix peut être risqué.
L’argent peut ne pas être identifié comme provenant des propres fonds étrangers de l’acheteur MRE, ce qui affaiblit sa demande de rapatriement.
Scénario 4 : l’acheteur qui a déjà acheté sans le bon compte
Un acheteur a finalisé son achat sans utiliser le compte approprié et s’en inquiète désormais.
La première chose à faire est de ne pas paniquer.
Rassemblez tous les justificatifs de transfert que vous possédez encore, puis consultez une banque, un notaire et un avocat connaissant la réglementation de l’Office des Changes.
Une solide vérification préalable du bien immobilier au Maroc dès le départ vous évite de vous retrouver dans cette situation.
Le coût réel : chiffres et estimations réalistes
L’ouverture du compte est généralement gratuite ou entraîne des frais symboliques de quelques centaines de dirhams.
Voici les coûts à prévoir :
Marge sur le taux de change : les banques marocaines appliquent leurs propres taux de change, généralement moins avantageux que le taux interbancaire. Prévoyez une perte comprise entre 1 % et 2,5 % lors de la conversion au moment d’alimenter le compte. Pour un achat de 1,5 million de dirhams, cela peut représenter entre 15 000 et 37 500 MAD.
Frais de virement entrant : votre banque dans votre pays peut facturer des frais SWIFT ou de virement international. Ceux-ci varient fortement, mais se situent généralement entre 15 et 50 euros. C’est peu par rapport au montant total, mais il est utile de le savoir.
Frais annuels de tenue de compte : la plupart des banques marocaines facturent des frais annuels modérés pour les comptes de non-résidents, généralement compris entre 200 et 500 MAD par an.
Frais de notaire : distincts du compte, mais liés à l’opération, les honoraires de votre notaire représentent généralement environ 1 % du prix du bien. Les droits d’enregistrement et les frais de transfert ajoutent environ 4 % à 6 % supplémentaires.
La tenue du compte lui-même n’est pas coûteuse. Le véritable élément de coût à prendre en compte est le taux de change au moment où vous l’alimentez.
Pour établir le budget global de l’achat, il est également utile de vous renseigner sur les taxes liées au transfert de propriété au Maroc.
Conseils avancés que la plupart des gens ignorent
Conseil 1 : ouvrez le compte avant de trouver un bien
La plupart des acheteurs procèdent dans l’ordre inverse. Ils trouvent un bien, en tombent amoureux, puis se précipitent pour mettre en place toute l’infrastructure financière.
L’ouverture du compte prend de deux à quatre semaines lorsque tous vos documents sont prêts. En cas de complications, elle peut prendre de six à huit semaines.
Si votre projet d’achat au Maroc est sérieux, ouvrez le compte en dirhams convertibles avant de commencer les visites. Il sera ainsi prêt lorsque vous en aurez besoin.
Conseil 2 : obtenez de la banque une confirmation écrite du type de compte
Demandez à la banque de vous remettre une lettre confirmant que votre compte est bien un compte en dirhams convertibles et précisant l’origine étrangère des fonds. Ce document est distinct de vos relevés de compte habituels.
Certains notaires et futurs acheteurs vous le demanderont lorsque vous revendrez.
Conseil 3 : choisissez le bon moment pour alimenter le compte et obtenir un meilleur taux
Le taux de change entre l’euro et le dirham fluctue. Si vous n’êtes pas pressé d’alimenter le compte, suivre le taux pendant quelques semaines et effectuer le virement lorsqu’il est favorable peut vous permettre d’économiser une somme importante sur un transfert élevé.
Créez une alerte de taux auprès de votre banque ou d’un courtier en devises. Une amélioration de seulement 0,5 % sur un transfert de 150 000 euros représente déjà 750 euros.
Conseil 4 : certains courtiers en devises proposent de meilleurs taux que les banques
Les sociétés spécialisées dans les transferts internationaux de devises peuvent parfois proposer des taux de change plus avantageux que ceux de votre banque marocaine. Le virement arrive toujours sur votre compte en dirhams convertibles, mais la conversion peut s’effectuer à un taux plus favorable.
Assurez-vous simplement que le courtier est dûment réglementé dans votre pays et que le virement arrive avec tous les justificatifs nécessaires.
Conseil 5 : des règles différentes s’appliquent si vous achetez par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI)
Certains acheteurs étrangers acquièrent un bien immobilier au Maroc par l’intermédiaire d’une SCI française ou marocaine, une forme de société de détention immobilière. Dans ce cas, la structure des comptes et les exigences documentaires changent considérablement.
Demandez l’avis d’un spécialiste si cela correspond à votre situation. Les conseils généraux relatifs au compte en dirhams convertibles ne couvrent pas entièrement les structures d’achat par l’intermédiaire d’une société.
Comparaison rapide : compte en dirhams convertibles et compte marocain ordinaire
| Caractéristique | Compte en dirhams convertibles | Compte marocain ordinaire |
|---|---|---|
| Droit au rapatriement | Oui, avec une traçabilité complète | Limité ou inexistant |
| Qui peut l’ouvrir | Non-résidents et MRE | Résidents et non-résidents |
| Source de financement requise | Devises étrangères provenant de l’étranger | Toute source |
| Utilisation pour un achat immobilier | Recommandé et nécessaire | Non recommandé |
| Traçabilité conservée | Origine en devises étrangères | Aucune traçabilité de l’origine étrangère |
| Frais annuels | 200 à 500 MAD | Similaires |
Le tableau est clair. Pour l’achat d’un bien immobilier en tant que non-résident, il n’existe pas de véritable alternative.
FAQ : les vraies questions que les gens posent à ce sujet
Puis-je ouvrir un compte en dirhams convertibles à distance, sans me rendre au Maroc ?
Certaines banques vous permettent d’entamer la procédure à distance et de la finaliser lors de votre première visite. Attijariwafa et Banque Populaire offrent toutes deux certaines possibilités en la matière. Prévoyez toutefois au moins une visite en personne pour signer les documents.
Que faire si j’ai déjà acheté un bien immobilier au Maroc sans utiliser ce type de compte ?
Il s’agit d’une situation réellement difficile. Vous pouvez néanmoins conserver des droits au rapatriement si vous êtes en mesure de prouver l’origine étrangère de vos fonds par d’autres moyens, tels que les virements initiaux ou les relevés de votre banque étrangère. Un avocat marocain spécialisé en réglementation des changes peut vous aider à évaluer votre situation. Ne supposez pas que le problème se réglera de lui-même.
Le compte produit-il des intérêts ?
La plupart des comptes en dirhams convertibles produisent des intérêts minimes, comme un compte courant ordinaire. Ils ne sont pas conçus comme des instruments de placement. Leur objectif est la traçabilité, pas le rendement.
Mon conjoint marocain peut-il utiliser son compte à la place ?
Non. Si vous êtes l’acheteur, les fonds d’origine étrangère dûment justifiés doivent être à votre nom. Un compte joint peut convenir, mais nécessite un conseil adapté au statut de résidence de chaque partie.
Combien de temps le compte reste-t-il ouvert ?
Vous pouvez le conserver indéfiniment. De nombreux acheteurs maintiennent leur compte actif pendant toute la durée de détention du bien, ce qui est la bonne approche. Le fermer prématurément pourrait entraîner des complications.
Que se passe-t-il si la banque que j’ai choisie ferme ou fusionne ?
Cela s’est déjà produit au Maroc. L’essentiel est que les justificatifs de l’origine étrangère initiale des fonds soient transférés avec votre compte. Veillez à conserver vos propres copies de tous les documents originaux, indépendamment de ceux détenus par la banque.
Puis-je tout de même acheter un bien sans compte en dirhams convertibles ?
Oui, vous pouvez généralement devenir propriétaire légal malgré tout. Ce n’est pas le compte qui fait de vous le propriétaire. Il protège votre capacité à transférer votre argent hors du Maroc par la suite.
Le compte est-il obligatoire ou simplement recommandé ?
Pour la plupart des acheteurs non-résidents, il est vivement recommandé, car il constitue le moyen le plus clair de préserver leurs droits au rapatriement. La nécessité stricte d’un document précis dépend de votre banque et de votre situation. Confirmez donc ce point auprès d’elle.
Puis-je transférer l’argent directement au notaire ?
Parfois, selon les instructions du notaire. Demandez-lui si l’argent doit d’abord être versé sur votre compte marocain ou directement sur son compte séquestre et, dans les deux cas, assurez-vous que son origine étrangère reste dûment justifiée.
Puis-je utiliser Wise, Revolut ou un courtier en devises pour effectuer le transfert ?
Le taux peut parfois être plus avantageux. Le risque concerne les justificatifs. Le virement doit toujours arriver sur le compte approprié, avec une preuve claire que l’argent provient de l’étranger et vous appartient. Demandez à la banque, avant le transfert, si un virement acheminé de cette manière sera tout de même accepté comme provenant d’une source étrangère.
Les acheteurs MRE peuvent-ils utiliser ce compte ?
Oui. Ce type de compte est expressément accessible aux Marocains résidant à l’étranger (MRE). La même règle s’applique : alimentez-le depuis l’étranger et conservez-en la preuve.
Les revenus locatifs peuvent-ils être rapatriés ?
Les revenus locatifs peuvent souvent être transférés à l’étranger, mais ils obéissent à leurs propres règles et exigences documentaires. Demandez à votre banque comment les traiter séparément du produit de la vente.
Les plus-values peuvent-elles être rapatriées ?
Lorsque l’investissement initial a été correctement justifié comme provenant de l’étranger, la plus-value peut généralement être rapatriée avec le capital, une fois les impôts acquittés. Le montant de l’impôt dépend de la fiscalité des plus-values immobilières au Maroc. Tenez-en donc compte.
Le compte me protège-t-il contre un titre foncier problématique ?
Non. Le compte protège uniquement la traçabilité de l’argent. La vérification du titre et les contrôles préalables constituent une mission distincte, tout aussi importante, qui incombe à votre notaire et à votre avocat.
Dois-je ouvrir le compte avant ou après le compromis de vente ?
Avant, si possible. Le compte sera ainsi prêt lorsque le dépôt devra être versé, sans avoir à presser la banque à l’approche d’une échéance.
Que faire si la banque refuse d’émettre les documents ?
Transmettez la demande au service international ou au service des non-résidents et formulez-la par écrit. Si une banque n’est pas en mesure de constituer un dossier clair prouvant l’origine étrangère des fonds, envisagez d’en choisir une autre avant d’effectuer votre transfert.
Le compte doit-il rester ouvert jusqu’à la revente ?
Oui, dans la plupart des cas. Le maintenir ouvert et conserver tous les justificatifs pendant toute la durée de détention permet de préserver la chaîne nécessaire au rapatriement. L’expression arabe que vous entendrez peut-être à propos de ce sujet au sens large est تحويل الأموال لشراء عقار, ce qui signifie simplement transférer de l’argent pour acheter un bien immobilier.
Si vous êtes sur le point de transférer de l’argent, de signer un compromis ou de choisir un notaire, consultez d’abord la checklist.
Elle vous aide à éviter les petites erreurs administratives qui peuvent coûter cher par la suite.
L’essentiel à retenir
Le compte en dirhams convertibles n’est pas compliqué une fois que vous en comprenez l’utilité.
Il constitue un canal documenté prouvant que votre argent provient de l’extérieur du Maroc. C’est cette preuve qui vous donne le droit légal de transférer de nouveau votre argent à l’étranger lorsque vous le souhaitez.
Sans ce compte, vous pouvez toujours posséder un bien immobilier au Maroc. Mais vous le posséderez dans des conditions susceptibles de rendre la sortie finale complexe, lente et potentiellement très coûteuse.
Ouvrez le compte avant d’en avoir besoin. Alimentez-le correctement depuis une source étrangère. Conservez chaque document lié au transfert. Et travaillez avec un notaire qui traite régulièrement les achats de non-résidents.
Le Maroc est actuellement un marché réellement attractif pour l’investissement immobilier. Marrakech, Casablanca, Tanger et la côte atlantique connaissent tous une véritable activité. Le cadre juridique relatif à la propriété des étrangers est solide.
Mais ce cadre ne vous protège que si vous l’utilisez correctement dès le premier jour.
Tout commence par ce compte.
Si vous avez une question précise sur votre situation, laissez-la dans les commentaires. Fort de ma propre expérience et de celle des professionnels avec lesquels j’ai travaillé, je serai heureux de vous aider à y réfléchir.
