Au Maroc, chaque propriétaire d’un appartement en copropriété paie des charges au syndicat de l’immeuble, et ces charges suivent le bien, même quand le propriétaire vit à l’étranger.
Leur montant n’est fixé par aucun barème national : il dépend du budget voté chaque année par l’assemblée générale et de votre quote part.
Voici ce que dit la loi 18-00, ce que vous risquez en cas d’impayé, comment voter à distance et ce qu’il faut vérifier avant d’acheter.
Réponse rapide
La loi 18-00 oblige chaque copropriétaire à participer aux charges d’entretien et de gestion des parties communes. L’assemblée générale vote chaque année un budget prévisionnel, payé par provisions exigibles en principe le premier jour de chaque trimestre. En cas d’impayé, le syndic peut obtenir une injonction de payer et une hypothèque sur votre lot. Lors d’une vente, l’acheteur est solidairement responsable des dettes du vendeur envers le syndicat : exigez le récépissé de décharge du syndic avant de signer.
Cet article est une information générale fondée sur le texte consolidé de la loi 18-00, pas un conseil juridique. Chaque immeuble a son propre règlement de copropriété : faites le relire par votre notaire.
Que paient les charges de copropriété au Maroc ?
Un immeuble ou une résidence divisés en lots relèvent du statut de la copropriété, régi par la loi 18-00 modifiée par la loi 106-12.
Tous les propriétaires forment de plein droit un syndicat, qui désigne un syndic pour gérer l’immeuble au quotidien.
La loi impose à chaque copropriétaire de participer aux charges de conservation, d’entretien et de gestion des parties communes, et aux charges des services et équipements communs selon leur utilité pour chaque lot (loi 18-00, article 36, texte consolidé sur le portail du ministère de la Justice).
Concrètement, on y retrouve le plus souvent :
- Le personnel : gardiens, concierge, agents d’entretien, jardiniers.
- L’électricité et l’eau des parties communes : escaliers, ascenseurs, pompes, éclairage extérieur.
- Les contrats d’entretien : ascenseur, surpresseur, portail, interphone, caméras.
- Les équipements de la résidence : piscine, espaces verts, parfois salle de sport.
- La gestion : honoraires du syndic, frais bancaires, comptabilité.
- Les gros travaux et la réserve : toiture, façade, étanchéité, compte de réserve.
Ces charges ne remplacent pas les impôts locaux, qui sont dus à part, comme l’explique notre guide de la taxe d’habitation au Maroc.
Comment le montant est il fixé ?
Chaque année, l’assemblée générale vote un budget prévisionnel et une provision pour les grands travaux d’entretien, dans les six mois suivant la clôture de l’exercice précédent (loi 18-00, article 24).
Les copropriétaires versent des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou à la date fixée par l’assemblée.
En cas de nécessité, le syndic peut demander une contribution supplémentaire en cours d’année, soumise ensuite à l’assemblée suivante.
Votre part dépend de la répartition prévue au règlement de copropriété, en général liée à la taille de votre lot.
L’assemblée peut aussi créer un compte de réserve pour les dépenses inhabituelles ou urgentes, alimenté par des contributions supplémentaires (article 37 bis).
Méfiez vous donc d’un chiffre « habituel » annoncé oralement : seuls le budget voté, votre quote part et le relevé du syndic disent la vérité.
| Ce que vous voyez à la visite | Ce que cela coûte chaque mois |
|---|---|
| Gardiennage 24 h sur 24 et accès contrôlé | Plusieurs salaires partagés entre les propriétaires |
| Piscine et jardins | Eau, produits, pompes et personnel toute l’année |
| Ascenseurs | Contrat d’entretien, électricité et remplacement futur |
| Syndic professionnel | Des honoraires, mais souvent une meilleure tenue des comptes |
| Immeuble ancien aux charges très basses | Un risque d’appel de fonds important pour des travaux reportés |
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Que risquez vous si vous ne payez pas depuis l’étranger ?
C’est le point à prévoir quand on possède un appartement à Marrakech en vivant à Paris, Bruxelles ou Montréal.
Si une provision n’est pas payée, le syndic envoie une mise en demeure par lettre recommandée ; trente jours après sans paiement, les autres provisions de l’année deviennent immédiatement exigibles (article 25).
Le syndic peut alors demander une injonction de payer, que le président du tribunal doit prononcer dans un délai de trois mois au plus (article 36 bis).
Les créances du syndicat bénéficient aussi d’une hypothèque forcée sur votre lot (article 40).
Autrement dit, des charges impayées peuvent finir inscrites sur votre titre foncier et bloquer une revente.
La solution la plus simple est un virement permanent depuis votre compte, et une adresse email ou postale à jour chez le syndic, pour recevoir convocations et appels de fonds.
Pouvez vous voter à l’assemblée générale sans venir ?
Oui. Un copropriétaire peut mandater un tiers, membre ou non du syndicat, pour voter en son nom, par écrit (article 16 decies).
La loi limite ce mandataire à trois copropriétaires représentés, dont les voix cumulées ne dépassent pas 10 % du total.
Le syndic doit notifier le procès verbal à tous les copropriétaires dans un délai de huit jours (article 16 nonies).
Lisez les : c’est là que se votent le budget, les gros travaux et parfois des règles sur la location saisonnière.
Si vous comptez louer en courte durée, vérifiez aussi le règlement, et lisez notre guide Airbnb au Maroc : rentabilité et législation.
Les dettes du vendeur peuvent elles devenir les vôtres ?
Oui, et c’est le piège principal pour un acheteur.
En cas de vente d’un lot, l’acquéreur est solidairement responsable avec le vendeur envers le syndicat des sommes dues par le vendeur (article 42).
Le syndicat peut donc vous réclamer ces arriérés directement, par la même procédure rapide.
Ces créances ne se prescrivent qu’au bout de cinq ans après leur approbation par l’assemblée générale (article 43).
La protection existe : le syndic doit délivrer au vendeur un récépissé de décharge s’il ne doit rien au syndicat (article 26).
Demandez au notaire de l’obtenir à une date proche de la signature, et, s’il reste des arriérés, de les régler sur le prix de vente avant de payer le vendeur.
Le compromis est le bon moment pour l’écrire noir sur blanc : voir notre guide du compromis de vente au Maroc.
Le droit de préférence dans les petits immeubles
Dans un immeuble d’au plus vingt titres fonciers, les copropriétaires peuvent instituer entre eux, à la majorité des trois quarts, un droit de préférence sur les ventes (article 39).
Demandez au notaire si le règlement en prévoit un, car un voisin pourrait alors passer devant vous.
Ce que m’a appris une résidence avec piscine
Parmi les biens que j’ai visités à Marrakech, il y avait un appartement à environ 54 000 € dans une résidence sécurisée, réservée aux propriétaires, avec piscine et autres équipements.
L’affaire ne s’est pas faite, pour d’autres raisons : la propriétaire changeait sans cesse ce qui était inclus dans la vente.
Mais cette visite m’a appris à regarder une résidence comme une charge mensuelle, et pas seulement comme un cadre de vie.
Chaque gardien, chaque pompe et chaque jardin que l’on admire pendant la visite est payé par les propriétaires, tous les mois, que l’on soit là ou non.
Quels documents demander avant d’acheter ?
- Le règlement de copropriété et les plans du lot : le vendeur doit vous en remettre une copie, et l’acte de vente doit mentionner que vous en avez pris connaissance (article 11).
- Le dernier budget voté, avec votre quote part et le calendrier des provisions.
- Les deux ou trois derniers procès verbaux d’assemblée générale.
- Le relevé du syndic pour le lot : ce qui est payé, ce qui reste dû.
- L’état du compte de réserve et les travaux déjà votés.
- Un certificat de propriété récent, pour voir une éventuelle hypothèque du syndicat : voir notre guide du certificat de propriété ANCFCC.
- Le récépissé de décharge du syndic, obtenu par le notaire juste avant la signature.
Posez aussi la question du taux d’impayés : un immeuble où beaucoup de propriétaires ne paient pas s’entretient mal et se revend plus difficilement.
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Les charges sont elles déductibles de vos loyers ?
Si vous louez le bien en location classique, l’impôt sur les revenus fonciers s’applique après un abattement forfaitaire de 40 %, et les charges réelles ne se déduisent pas en plus.
Le détail du calcul est dans notre guide de l’impôt sur les revenus locatifs au Maroc.
Exemple illustratif : 600 dirhams de charges par mois pour un loyer de 5 000 dirhams représentent 12 % du loyer brut, avant impôt, travaux et mois vides.
Intégrez ce chiffre réel à votre calcul de rentabilité, avec les frais de notaire à l’achat.
La loi a t elle changé récemment ?
La loi 18-00 a été largement modifiée par la loi 106-12, et de nouvelles réformes ont été discutées depuis 2024 (Reaconsult, synthèse des textes).
Le texte consolidé cité dans cet article est celui publié par le ministère de la Justice ; demandez au syndic ou au notaire si des règles plus récentes s’appliquent à votre immeuble.
Questions fréquentes
Combien coûtent les charges de syndic au Maroc ?
Il n’existe pas de barème national. Le montant dépend du budget voté chaque année par l’assemblée générale et de votre quote part dans le règlement de copropriété. Demandez le budget et le relevé du lot avant d’acheter.
Les charges impayées du vendeur sont elles à ma charge ?
L’article 42 de la loi 18-00 rend l’acquéreur solidairement responsable avec le vendeur des dettes de ce dernier envers le syndicat. Exigez le récépissé de décharge du syndic, obtenu par le notaire.
Que se passe t il si je ne paie pas mes charges ?
Après une mise en demeure restée sans effet trente jours, toutes les provisions de l’année deviennent exigibles. Le syndic peut obtenir une injonction de payer et une hypothèque sur votre lot.
Puis je voter par procuration à l’assemblée générale ?
Oui, par un mandat écrit. Le mandataire ne peut représenter plus de trois copropriétaires, dans la limite de 10 % des voix.
Les charges de copropriété sont elles déductibles de l’impôt sur les loyers ?
Pas en plus de l’abattement forfaitaire de 40 % appliqué aux revenus fonciers d’une location classique.
Quelle est la prochaine étape ?
Avant toute offre, demandez le budget, les procès verbaux et le relevé du lot, puis calculez votre coût annuel réel.
Au compromis, faites prévoir le récépissé de décharge et le règlement des arriérés par le notaire.
Après l’achat, mettez en place un paiement automatique et un mandataire de confiance pour les assemblées.
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