Oui, un étranger propriétaire d’un logement au Maroc paie en principe chaque année la taxe d’habitation, ainsi que la taxe de services communaux.
Ces deux taxes locales suivent le bien, pas la nationalité du propriétaire, et leur montant dépend surtout d’une question : est-ce votre habitation principale ou une résidence secondaire ?
Depuis juin 2025, c’est la Direction générale des impôts qui les gère, ce qui change la façon de recevoir et de payer les avis.
Réponse rapide
La taxe d’habitation est calculée sur la valeur locative du logement, avec un barème de 0 % à 30 %. La taxe de services communaux s’ajoute, à 10,5 % de la valeur locative en zone urbaine. Une habitation principale bénéficie d’un abattement de 75 % sur la valeur locative pour les deux taxes, ce qui n’est en général pas le cas d’une résidence secondaire. Après un achat, le changement de propriétaire doit être déclaré avant le 31 janvier de l’année suivante.
Cet article est une information générale, pas un conseil fiscal. Les taux, les exonérations et les procédures peuvent évoluer : faites confirmer votre situation par la DGI, votre notaire ou un comptable avant de budgéter.
Qui paie la taxe d’habitation au Maroc ?
Selon le guide fiscal de la DGI, votre habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe d’habitation (Guide fiscal MRE 2025, DGI, page 12).
Un acheteur étranger qui garde un appartement à Marrakech pour les vacances est donc concerné, même s’il n’y vit que quelques semaines par an.
La taxe de services communaux, elle, s’applique aux immeubles quelle que soit leur destination, y compris un logement loué ou un local commercial (même guide, page 14).
Ces taxes annuelles sont distinctes des frais payés une seule fois à l’achat, détaillés dans notre guide des frais de notaire au Maroc.
Qu’est-ce qui a changé avec la loi 14-25 ?
La loi 14-25, qui modifie la loi 47-06 sur la fiscalité des collectivités territoriales, a confié la gestion de la taxe d’habitation et de la taxe de services communaux à la DGI à partir du 12 juin 2025 (Hespress, 13 juin 2025).
Les taux et la base de calcul ne sont pas présentés comme modifiés par cette réforme : c’est surtout l’interlocuteur qui change.
Pour l’exercice 2026, la DGI avait fixé la date limite de paiement au 1er juin 2026, avec un paiement possible par e-banking, en agence bancaire, sur le portail de la DGI ou auprès de ses recettes, selon le communiqué relayé par la presse (TelQuel, 17 mars 2026).
Si vous vivez à l’étranger, ne comptez pas sur l’avis papier : demandez à la DGI ou à votre comptable comment consulter vos avis en ligne avec votre identifiant fiscal.
Comment est calculée la taxe d’habitation ?
La base est la valeur locative du logement, fixée par comparaison par la commission de recensement, et non par vous.
Cette valeur est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %, d’après le guide de la DGI.
On applique ensuite ce barème, avec un montant à déduire qui évite de calculer tranche par tranche (Guide fiscal MRE 2025, page 13) :
| Valeur locative annuelle | Taux | Montant à déduire |
|---|---|---|
| 0 à 5 000 DH | 0 % | Néant |
| 5 001 à 20 000 DH | 10 % | 500 DH |
| 20 001 à 40 000 DH | 20 % | 2 500 DH |
| 40 001 DH et plus | 30 % | 6 500 DH |
La formule est simple : valeur locative multipliée par le taux de sa tranche, moins le montant à déduire.
L’abattement de 75 % pour l’habitation principale
Lorsque le logement est votre habitation principale, la valeur locative est réduite de 75 % avant d’appliquer le barème.
Pour un étranger qui vit en France, en Belgique ou au Canada et garde un pied-à-terre au Maroc, ce logement n’est en principe pas son habitation principale.
Attention à une confusion fréquente : le guide de la DGI prévoit une règle particulière pour les Marocains résidant à l’étranger, dont le logement au Maroc peut être considéré comme habitation principale, mais elle ne vise pas les étrangers.
Si vous vous installez réellement au Maroc, par exemple pour votre retraite, la situation change, et il faut le faire valoir auprès de l’administration.
L’exonération des constructions neuves
Les constructions nouvelles affectées à l’habitation principale sont exonérées de taxe d’habitation pendant cinq ans après leur achèvement.
Le guide de la DGI rattache cette exonération à l’habitation principale : un appartement neuf acheté comme résidence secondaire ne doit donc pas être budgété comme exonéré.
Si vous hésitez entre un bien neuf et un bien ancien, notre guide des appartements neufs sur plan à Marrakech détaille les autres différences.
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Comment fonctionne la taxe de services communaux ?
Elle s’ajoute à la taxe d’habitation et finance des services comme la propreté ou l’éclairage.
Son taux est de 10,5 % de la valeur locative dans les communes urbaines, les centres délimités et les stations estivales, hivernales et thermales, et de 6,5 % dans les zones périphériques des communes urbaines (Guide fiscal MRE 2025, page 14).
Le guide de la DGI indique que l’abattement de 75 % s’applique aussi à cette taxe lorsque l’immeuble est l’habitation principale.
En revanche, l’exonération de cinq ans des constructions neuves ne s’applique pas à la taxe de services communaux : un logement neuf paie donc cette taxe dès le départ.
Combien payer pour un appartement à Marrakech ? Exemple chiffré
Prenons un appartement dont la valeur locative retenue est de 30 000 DH par an, situé en zone urbaine.
Ce chiffre est illustratif : la vraie valeur locative de votre bien figure sur les avis du vendeur ou auprès de la DGI.
| Calcul | Résidence secondaire | Habitation principale |
|---|---|---|
| Base après abattement | 30 000 DH | 7 500 DH (30 000 moins 75 %) |
| Taxe d’habitation | 30 000 × 20 % moins 2 500 = 3 500 DH | 7 500 × 10 % moins 500 = 250 DH |
| Taxe de services communaux | 30 000 × 10,5 % = 3 150 DH | 7 500 × 10,5 % = 787,50 DH |
| Total annuel estimé | 6 650 DH | 1 037,50 DH |
Pour le même appartement, l’écart dépasse donc 5 600 DH par an selon l’usage du logement.
C’est un coût récurrent à intégrer dans votre calcul de rentabilité, avec les charges de syndic, l’assurance et l’entretien.
Quelles déclarations faire après un achat ?
C’est le point que beaucoup d’acheteurs étrangers ignorent : la taxe ne se met pas toujours à jour toute seule.
Le propriétaire doit déclarer avant le 31 janvier de l’année suivante l’achèvement de constructions nouvelles, le changement de propriétaire et le changement d’affectation du bien, avec le formulaire ADP060 téléchargeable sur le portail de la DGI (Maroc.ma, communiqué de la DGI, 22 janvier 2026).
- Vous achetez en 2026 : déclarez le changement de propriétaire au plus tard le 31 janvier 2027.
- Vous transformez le logement, par exemple en bureau ou en location touristique : déclarez le changement d’affectation dans le même délai.
- Votre logement reste vide pour grosses réparations ou parce qu’il est destiné à la vente ou à la location : une déclaration de vacance déposée en janvier de l’année suivante vaut demande de décharge de la taxe d’habitation, avec des justificatifs (Guide fiscal MRE 2025, page 13).
Si vous ne vivez pas au Maroc, confiez ces démarches par écrit à une personne de confiance ou à un comptable, et gardez une copie de chaque dépôt.
Pourquoi vérifier les taxes du vendeur avant d’acheter ?
Mon expérience
Lors de mon premier achat à Marrakech, un appartement avec un local commercial déjà loué, j’ai découvert chez le notaire plusieurs frais distincts en plus du prix. Je ne me souviens plus des pourcentages exacts, mais j’en ai retenu une règle : un bien ne coûte jamais seulement son prix de vente. Les taxes annuelles font partie de ce coût réel, et elles doivent être vérifiées avant de signer, pas après.
Des taxes locales impayées ne posent pas toujours de problème immédiat.
Elles ressortent souvent au moment de la vente, quand la situation fiscale du bien est examinée.
C’est une raison de payer par l’intermédiaire du notaire, par virement ou par chèque de banque à son nom, plutôt que directement au vendeur : le notaire peut vérifier que tout est réglé avant de lui verser les fonds.
Avant de faire une offre, demandez au vendeur :
- Les derniers avis de taxe d’habitation et de taxe de services communaux, pour connaître la valeur locative retenue.
- Les quittances des dernières années, ou une attestation montrant qu’elles sont payées.
- Le statut du logement : s’il était l’habitation principale du vendeur, votre facture sera probablement plus élevée si vous en faites une résidence secondaire.
- Les charges de syndic et les travaux votés dans l’immeuble.
Ces vérifications complètent celles décrites dans notre guide pour acheter un bien immobilier au Maroc en tant qu’étranger.
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Quelles erreurs éviter ?
| Erreur | Alternative plus sûre |
|---|---|
| Croire qu’un non-résident ne paie pas de taxes locales | Budgéter la taxe d’habitation et la taxe de services communaux chaque année |
| Appliquer l’abattement de 75 % à une résidence de vacances | Calculer sur la valeur locative entière, sauf habitation principale réelle |
| Penser qu’un logement neuf ne paie rien | Prévoir la taxe de services communaux dès la première année |
| Oublier la déclaration de changement de propriétaire | La déposer avant le 31 janvier de l’année suivant l’achat |
| Laisser un logement vide sans rien déclarer | Vérifier si une déclaration de vacance est possible en janvier |
Pensez aussi à la revente : un dossier fiscal propre facilite la vente, comme nous l’expliquons dans notre article sur la plus-value immobilière au Maroc.
Questions fréquentes
Un étranger non-résident paie-t-il la taxe d’habitation au Maroc ?
Oui. La taxe d’habitation s’applique à l’habitation principale comme à la résidence secondaire. Un non-résident paie généralement sur la valeur locative entière, sans l’abattement de 75 % réservé à l’habitation principale.
Qui gère la taxe d’habitation depuis 2025 ?
La DGI, depuis le 12 juin 2025, en application de la loi 14-25. Elle émet les avis et encaisse le paiement de la taxe d’habitation et de la taxe de services communaux.
Un appartement neuf est-il exonéré ?
Selon le guide de la DGI, l’exonération de cinq ans concerne les constructions nouvelles affectées à l’habitation principale, et uniquement la taxe d’habitation. La taxe de services communaux reste due.
Que faire après avoir acheté un logement ?
Déclarer le changement de propriétaire avant le 31 janvier de l’année suivante, avec le formulaire disponible sur le portail de la DGI, puis vérifier que les avis suivants sont bien à votre nom.
Que se passe-t-il en cas de retard de paiement ?
Des pénalités et majorations peuvent s’appliquer, et des impayés peuvent compliquer une future vente. Payez avant la date indiquée sur l’avis et gardez toutes les quittances.
Que faire avant de signer ?
Demandez les avis et quittances du vendeur, estimez votre facture annuelle selon l’usage que vous ferez du logement, et laissez le notaire vérifier que tout est réglé avant de libérer les fonds.
Après la signature, notez dans votre agenda la déclaration de changement de propriétaire avant le 31 janvier.
Et si vous vous installez au Maroc pour de bon, faites reconnaître le logement comme habitation principale : l’économie peut être importante chaque année.
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