Acheter un bien loué au Maroc : bail, loyer et locataire en place

Oui, vous pouvez acheter au Maroc un appartement, une maison ou un local déjà loué, et le bail continue en principe avec vous comme nouveau bailleur.

La vente ne met pas fin à la location : vous reprenez le locataire, le loyer et les obligations du propriétaire.

Ce peut être une bonne affaire, mais seulement si vous lisez le bail avant de fixer votre prix.

Cet article est une information générale fondée sur mon expérience et sur les textes publiés, pas un conseil juridique. Chaque bail est différent : faites-le relire par votre notaire ou un avocat marocain avant de vous engager.

La vente met-elle fin au bail au Maroc ?

Non. Pour un logement ou un local professionnel loué plus de trente jours, la loi 67-12 prévoit que le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire (loi 67-12, article 4, texte consolidé, portail du ministère de la Justice).

Le locataire reste en place aux mêmes conditions jusqu’au terme prévu par le contrat et par la loi (Reaconsult, vendre un bien loué au Maroc).

Vous encaissez les loyers futurs, mais vous devenez aussi responsable de l’entretien et de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail.

Attention à une idée reçue : un bail non inscrit sur le titre foncier peut tout de même vous être opposé.

Un arrêt de la cour d’appel de commerce de Casablanca du 3 novembre 2022, commenté par Reaconsult, a jugé l’acquéreur tenu par un bail antérieur non inscrit (Reaconsult, analyse de l’arrêt).

Un certificat de propriété propre ne dit donc pas si le bien est occupé : il faut le demander, le visiter et lire le bail.

Mon expérience : un local commercial déjà loué

L’un de mes achats à Marrakech était un appartement en rez-de-chaussée avec une boutique déjà louée environ 400 € par mois.

Quand j’ai voulu refaire le contrat de la boutique à mon nom, le locataire a refusé, et au début j’ai pensé qu’il y avait un problème.

Un ou deux mois plus tard, son avocat a envoyé un courrier expliquant qu’il fallait attendre que la vente soit inscrite à mon nom, et que le contrat existant resterait tel quel.

L’avocat avait raison : une fois le transfert enregistré, le loyer m’a été versé au titre du même contrat.

Avec le recul, le locataire craignait sans doute qu’un nouveau contrat serve à augmenter son loyer.

C’est ce revenu dès le premier jour qui rendait l’affaire intéressante, et c’est aussi pourquoi je considère aujourd’hui le bail comme une partie du bien, pas comme un détail à régler plus tard.

Bail d’habitation ou bail commercial : quelles règles ?

Le logement loué

Le bail ne prend fin qu’après un congé donné par le bailleur, validé si nécessaire par le tribunal (loi 67-12, article 44).

Le congé doit reposer sur un motif sérieux et légitime, comme reprendre le logement pour y habiter ou y loger sa famille proche, ou réaliser des travaux nécessaires (article 45).

Il doit indiquer le motif et laisser au moins deux mois au locataire (article 46).

Pour une reprise personnelle, il faut être propriétaire depuis au moins 18 mois (article 49), et verser au locataire les frais de déménagement plus une indemnité égale à un an de loyer (article 51).

Si vous achetez pour habiter rapidement, un locataire en place peut donc retarder votre projet d’au moins un an et demi.

Le local commercial loué

Le commerçant est mieux protégé : après deux années de jouissance continue, il bénéficie d’un droit au renouvellement du bail (loi 49-16, article 4).

En cas de refus de renouvellement sans motif prévu par la loi, l’indemnité d’éviction peut inclure la valeur du fonds de commerce, calculée notamment sur les déclarations fiscales des quatre dernières années (article 7).

Acheter une boutique louée en espérant la récupérer ou doubler le loyer peut donc se révéler très coûteux.

Quels documents demander avant de faire une offre ?

• Le bail complet, avec ses avenants, renouvellements et sa date de début.
• L’identité du locataire et, pour une boutique, le nom commercial et l’immatriculation au registre du commerce.
• Les preuves de paiement des loyers sur au moins douze mois : relevés bancaires ou quittances.
• Le dépôt de garantie : montant, qui le détient, et comment il sera transféré ou déduit du prix ; pour un logement, il ne peut dépasser deux mois de loyer (loi 67-12, article 20).
• Tout litige, congé, procédure ou demande de révision de loyer en cours.
• La répartition des charges : syndic, eau, électricité, taxes.
• L’éventuel pas-de-porte versé par un commerçant, qui peut renforcer ses droits.

Visitez ensuite le bien et, si possible, parlez poliment avec le locataire : il peut confirmer le loyer, l’état des lieux et toute promesse orale du vendeur.

Côté copropriété, notre guide des charges de copropriété au Maroc explique quoi vérifier auprès du syndic.

Comment organiser le passage du loyer à l’acheteur ?

Dans mon cas, le loyer m’est revenu une fois la vente inscrite et le bien officiellement à mon nom.

Pour éviter toute confusion, prévoyez par écrit avant la signature finale :

• La date à partir de laquelle le loyer revient à l’acheteur, dans le compromis de vente puis dans l’acte définitif.
• Le partage du loyer du mois de la vente, au prorata des jours.
• Les loyers impayés antérieurs, qui restent en principe une affaire entre le vendeur et le locataire.
• Un courrier commun du vendeur et de l’acheteur au locataire, indiquant le nouveau propriétaire et les modalités de paiement.

Gardez une copie de ce courrier et une preuve de sa réception.

Comment un locataire en place change-t-il votre prix ?

Un bien loué ne vaut pas la même chose pour tous les acheteurs.

Pour un investisseur, un bon locataire au loyer de marché évite la vacance et les frais de mise en location.

Pour un acheteur qui veut y vivre ou le louer en courte durée, ce même locataire représente un coût et un délai.

La révision du loyer d’un logement est encadrée : en principe tous les trois ans et dans la limite de 8 % (loi 67-12, article 34).

Pour fixer votre prix maximum, appuyez-vous sur notre méthode pour estimer la valeur d’un appartement au Maroc.

Et n’oubliez pas que les loyers perçus sont imposables au Maroc : notre article sur l’impôt sur les revenus locatifs détaille le calcul.

Questions fréquentes

Puis-je expulser le locataire après avoir acheté ?

Pas du seul fait de l’achat. Pour un logement, il faut un congé motivé, au moins 18 mois de propriété pour une reprise personnelle et une indemnité d’un an de loyer. Pour un commerce, le locataire peut avoir un droit au renouvellement. Consultez un avocat marocain.

Dois-je signer un nouveau bail avec le locataire ?

En général non : le bail existant se poursuit avec vous. Un courrier commun du vendeur et de l’acheteur suffit souvent pour informer le locataire, à confirmer avec votre notaire.

Le bail est-il valable s’il n’est pas inscrit sur le titre foncier ?

Ne le supposez pas. Un arrêt de 2022 de la cour d’appel de commerce de Casablanca a jugé l’acheteur tenu par un bail non inscrit.

Qui rend le dépôt de garantie au locataire ?

L’acheteur, devenu bailleur, doit le restituer en fin de bail. Prévoyez par écrit si le vendeur vous le remet ou si son montant est déduit du prix.

Puis-je augmenter le loyer après l’achat ?

Pas librement. Pour un logement, la révision est en principe possible tous les trois ans et limitée à 8 %. Pour un commerce, d’autres règles s’appliquent.

Faut-il acheter ce bien loué ?

Un bien avec un bon locataire peut être l’une des meilleures affaires du marché, comme ma boutique louée l’a montré.

Avancez seulement quand vous avez lu le bail, vérifié les loyers, fixé la date de transfert et le sort du dépôt, et compris si vous pourrez un jour récupérer le bien.

Laissez ensuite le notaire gérer le paiement et l’inscription ; notre guide des frais de notaire au Maroc vous aide à budgéter cette étape.