Acheter un appartement sur plan au Maroc : ce que la loi VEFA vous garantit vraiment

Oui, vous pouvez acheter un appartement sur plan au Maroc en tant qu’étranger, et la loi vous protège mieux que ne le laissent croire beaucoup de promoteurs.

Mais cette protection ne joue que si vous signez un vrai contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), rédigé par un professionnel habilité, après le permis de construire, et si vous ne payez jamais plus que l’échéancier prévu par la loi.

J’ai acheté quatre biens au Maroc, mais je n’écris pas ce guide en tant qu’acheteur sur plan.

Lors de mon premier achat à Marrakech, un appartement avec une boutique déjà louée, l’avocat du locataire m’a fait comprendre une chose : tant que la vente n’était pas inscrite à mon nom, le loyer ne pouvait pas m’être versé.

Sur plan, c’est la même logique, avec des années d’attente en plus : si le terrain est titré, vous ne devenez propriétaire qu’à l’inscription du contrat définitif.

Cet article est une information générale fondée sur les textes publiés et vérifiés en octobre 2026, pas un conseil juridique. Faites relire chaque contrat par votre notaire ou un avocat marocain avant de vous engager.

Acheter un appartement sur plan au Maroc : quelle loi vous protège ?

La vente en l’état futur d’achèvement est la convention par laquelle le vendeur s’oblige à construire un immeuble dans un délai déterminé et à vous en transférer la propriété, contre un prix payé au fur et à mesure des travaux (DOC, article 618-1).

Toute vente sur plan d’un logement, d’un local professionnel ou commercial, par un vendeur public ou privé, doit suivre ces règles sous peine de nullité (DOC, article 618-2).

Ce régime vient de la loi 44-00 de 2002, modifiée par la loi 107-12 publiée au Bulletin officiel du 17 novembre 2016 (texte consolidé du ministère de la Justice).

Ces règles ne dépendent pas de votre nationalité : un acheteur étranger bénéficie des mêmes protections qu’un acheteur marocain.

Pourquoi tant de promoteurs l’évitent encore ?

En 2023, un expert immobilier cité par FNH estimait que les promoteurs n’avaient pas adhéré à la VEFA et que certains acheteurs ne recevaient qu’un simple reçu pour leurs avances ; le journal ajoutait que la justice met en moyenne deux à trois ans à se prononcer (FNH, 18 mars 2023).

C’est donc à vous d’exiger le cadre légal, avant de signer quoi que ce soit.

Contrat de réservation ou contrat préliminaire : que signez-vous vraiment ?

La loi prévoit deux documents avant l’acte définitif, et chacun obéit à des règles précises.

Le contrat de réservation est-il obligatoire ?

Non, il est facultatif.

Vendeur et acheteur peuvent signer un contrat de réservation, par acte authentique ou par acte ayant date certaine, et il est interdit, sous peine de nullité, de le signer avant l’obtention du permis de construire (DOC, article 618-3 ter).

Vous pouvez vous rétracter dans un délai d’un mois après la réservation, et le vendeur doit alors vous rembourser la totalité de la somme versée dans les sept jours (DOC, article 618-3 quater).

La réservation est valable six mois au plus, non renouvelables, et doit déboucher soit sur le contrat préliminaire, soit sur la rétractation et le remboursement.

Le vendeur doit déposer l’argent de la réservation sur un compte bancaire spécial à son nom, où il ne peut ni l’utiliser ni être saisi tant que le délai de rétractation court, et vous remettre un récépissé de dépôt.

Que doit contenir le contrat préliminaire ?

Le contrat préliminaire, lui, est obligatoire : il doit être un acte authentique, ou un acte ayant date certaine rédigé par un professionnel d’une profession réglementée habilité, comme un avocat agréé près la Cour de cassation, et chaque page doit être signée et paraphée (DOC, article 618-3).

Il ne peut être signé qu’après le permis de construire (DOC, article 618-5).

Il doit notamment mentionner (DOC, article 618-3 bis) :

• l’identité des parties et le domicile élu de chacune ;
• le numéro du titre foncier du terrain, avec les droits, charges et servitudes qui le grèvent ;
• la date et le numéro du permis de construire ;
• la situation, la description et la superficie approximative du logement ;
• le prix définitif au mètre carré et les modalités de paiement ;
• le délai de livraison ;
• les références de la garantie de remboursement, de la garantie d’achèvement ou de l’assurance.

Le vendeur doit aussi laisser chez le rédacteur de l’acte les plans d’architecture visés « ne varietur », les plans de béton armé, le cahier des charges et la copie de la caution ou de l’assurance.

Le cahier des charges décrit le projet, les prestations, les équipements et les délais ; vous le signez avec signature légalisée et en recevez une copie certifiée conforme (DOC, article 618-4).

Si le terrain est immatriculé, des copies du cahier des charges, des plans « ne varietur », des plans de béton armé et du règlement de copropriété doivent aussi être déposées à la conservation foncière ; sinon, au greffe du tribunal de première instance.

Pour un bien déjà construit, la logique est différente : voyez notre guide du compromis de vente pour un bien déjà construit.

Un « bon de réservation » contre un simple reçu vous engage-t-il ?

Tout paiement, de quelque nature que ce soit, versé avant la signature du contrat préliminaire, ou du contrat de réservation s’il y en a un, est nul et non avenu (DOC, article 618-8).

Si un bureau de vente vous demande un chèque contre un simple reçu, refusez : cet argent n’est rattaché à aucun contrat valable.

Combien le promoteur peut-il vous demander, et à quel moment ?

La loi fixe des plafonds de paiement, exprimés en pourcentage du prix total (DOC, article 618-6) :

Exemple hypothétique sur un prix de 1 000 000 DH : 50 000 DH à la réservation, 50 000 DH au contrat préliminaire, 100 000 DH au lancement des travaux, 600 000 DH pendant le chantier, par exemple 200 000 DH par phase, puis 200 000 DH à l’acte définitif.

Si l’échéancier proposé demande 20 % ou 30 % dès la signature, il dépasse ces plafonds : demandez par écrit pourquoi, et ne payez pas avant d’avoir la réponse.

Quels frais d’acte prévoir en plus du prix ?

Les honoraires du rédacteur sont fixés par le décret n° 2-04-143, reproduit sous l’article 618-17 du texte consolidé (DOC, article 618-17) : 500 DH pour le contrat préliminaire.

Pour le contrat définitif, le barème est de 600 DH jusqu’à 120 000 DH de prix, 1 000 DH jusqu’à 200 000 DH, 2 500 DH jusqu’à 500 000 DH, puis 0,50 % du prix total au-delà, soit 5 000 DH pour notre appartement hypothétique de 1 000 000 DH.

L’exonération des droits d’enregistrement ne couvre que la réservation et le contrat préliminaire : les droits d’enregistrement et de conservation foncière habituels restent dus à l’acte définitif, alors demandez au notaire une estimation écrite avant de signer.

Ce barème date de 2004 : faites confirmer par le rédacteur qu’il s’applique toujours.

Quelle garantie protège votre argent si le promoteur fait défaut ?

Après la signature du contrat préliminaire, le vendeur doit vous fournir soit une garantie d’achèvement des travaux, soit une garantie de remboursement des sommes versées en cas d’inexécution (DOC, article 618-9).

Le même article contient une protection très concrète : celui qui a rédigé le contrat ne peut pas reverser au vendeur les sommes déposées chez lui tant que le vendeur n’a pas obtenu une garantie couvrant tout ce que vous avez payé.

Payer par le rédacteur de l’acte, et non directement au promoteur, n’est donc pas un détail : c’est ce qui permet de bloquer vos fonds tant qu’aucune garantie ne les couvre.

Les établissements publics et les sociétés dont le capital est entièrement détenu par l’État ou une personne publique ne sont pas soumis à cette obligation de garantie (DOC, article 618-11) : demandez le statut exact de votre vendeur.

Restez prudent sur la mise en œuvre : les modalités de la garantie relèvent d’un texte réglementaire, et l’examen du projet de décret d’application a été reporté sans date en janvier 2020, en pleine affaire d’escroquerie immobilière Bab Darna (Le360, 3 janvier 2020).

Demandez donc à votre notaire ou à votre avocat quel texte s’applique aujourd’hui, et exigez la référence écrite de la garantie : émetteur, montant couvert, date de début et de fin.

Comment réserver votre place sur le titre foncier ?

Lorsque le terrain est immatriculé et que vos avances dépassent 50 % du prix, vous pouvez demander au conservateur la mention d’une prénotation sur présentation du contrat préliminaire (DOC, article 618-10).

Elle reste valable jusqu’à l’inscription du contrat définitif, toute clause contraire est nulle, et le conservateur ne peut plus délivrer au vendeur de duplicata du titre foncier.

Le contrat définitif prend ensuite rang à la date de la prénotation, et celle-ci est reportée sur le titre de votre lot lors de la division du titre mère.

Que se passe-t-il si le chantier prend du retard ?

Le vendeur peut obtenir un délai supplémentaire de six mois au plus, à condition de vous en informer au moins un mois avant la fin du délai initial (DOC, article 618-7).

Au-delà, un retard de construction lui coûte une indemnité de 1 % par mois de la somme due, plafonnée à 10 % par an, et la même règle vous vise si vous payez en retard (DOC, article 618-12).

Cette indemnité ne court qu’un mois après la réception d’une mise en demeure envoyée selon les formes prévues par le Code de procédure civile : laissez votre avocat choisir la voie de notification.

Si le contrat de réservation ou le contrat préliminaire est résilié, la partie lésée, qui peut être le vendeur comme l’acheteur, a droit à une indemnité de 15 % des sommes payées une fois le gros œuvre achevé, et de 20 % une fois les finitions terminées et le permis d’habiter obtenu (DOC, article 618-14).

Concrètement, si c’est vous qui renoncez à ce stade, c’est vous qui pouvez devoir cette indemnité.

Si le vendeur ne livre pas dans le délai convenu, prolongation de six mois comprise, vous pouvez résilier sans rien devoir, et la loi vous accorde une indemnité de 20 % des sommes versées, en plus de la restitution de ce que vous avez payé ; faites chiffrer cette restitution par votre avocat.

Si vous résiliez dans les 30 jours suivant la réservation, vous ne devez aucune indemnité.

Entre ces 30 jours et l’achèvement du gros œuvre, la loi ne fixe pas de taux : lisez la clause de résiliation de votre contrat avant de signer.

Gardez des photos datées du chantier, tous les échanges écrits et la preuve de chaque versement.

Quand devenez-vous vraiment propriétaire ?

Le logement n’est réputé achevé qu’après l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, même si les travaux semblent terminés (DOC, article 618-15).

C’est pourquoi il faut savoir pourquoi exiger le permis d’habiter avant toute remise de clés.

Le contrat définitif n’est signé qu’après le certificat de l’architecte attestant l’achèvement et la conformité au cahier des charges, le permis d’habiter, la création des titres fonciers distincts et le paiement du solde (DOC, article 618-16).

Dans les 60 jours suivant le permis d’habiter, le vendeur doit vous en informer à votre domicile élu et demander l’éclatement du titre foncier mère, puis vous prévenir dans les 30 jours de la création des titres distincts (DOC, article 618-18).

Si l’une des parties refuse ensuite de signer dans les 60 jours, l’autre peut résilier avec indemnité ou demander au tribunal un jugement qui vaut contrat définitif (DOC, article 618-19).

Pour un terrain immatriculé, la propriété ne vous est transférée qu’à l’inscription du contrat définitif sur le registre foncier, et non au fur et à mesure du chantier (DOC, article 618-20).

C’est exactement ce que j’avais appris avec ma boutique louée : sans inscription, pas de propriété.

Il arrive que le titre mère porte une hypothèque au profit de la banque du promoteur : elle doit être levée pour votre lot, et notre guide explique comment la mainlevée protège l’acheteur.

Peut-on revendre avant la livraison ?

Oui : vous pouvez céder vos droits à un tiers, dans les mêmes formes que la réservation ou le contrat préliminaire, et la cession n’est opposable au vendeur qu’après lui avoir été notifiée légalement (DOC, article 618-13) ; faites confirmer le traitement fiscal par votre notaire.

Que vérifier avant le premier versement ?

1. Le titre foncier mère : faites vérifier le titre foncier mère avec un certificat de propriété récent, pour confirmer que le vendeur est bien propriétaire et repérer les hypothèques.
2. Le numéro et la date du permis de construire, identiques dans le contrat et sur le panneau de chantier.
3. Les plans « ne varietur », les plans de béton armé et le cahier des charges, déposés chez le rédacteur de l’acte et, si le terrain est titré, à la conservation foncière.
4. La référence écrite de la garantie : émetteur, montant couvert, dates de validité.
5. Le statut du rédacteur : notaire ou avocat agréé près la Cour de cassation.
6. Un échéancier conforme aux plafonds légaux et une date de livraison ferme.
7. Des paiements uniquement par virement ou chèque traçable, vers le compte spécial ou le rédacteur de l’acte, jamais à un commercial ni sur un compte personnel.
8. La preuve de l’origine de vos fonds envoyés de l’étranger, sur un compte en dirhams convertibles, pour pouvoir les rapatrier plus tard.

Sur la traçabilité, depuis le 1er juillet 2026, un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % s’applique aux cessions immobilières de plus de 300 000 DH pour la seule part du prix réglée en espèces, selon les règles de la DGI reprises par la presse (Le Matin, juillet 2026) ; confirmez son application à votre acte avec votre notaire.

Vous achetez depuis l’étranger : quelles précautions en plus ?

Le contrat mentionne un domicile élu, et vous devez déclarer tout changement : c’est là que le vendeur vous enverra les avis de 60 jours et de 30 jours.

Choisissez une adresse où quelqu’un recevra réellement le courrier.

Prévoyez une visite indépendante du chantier à chaque appel de fonds, par une personne de confiance ou un professionnel, plutôt que de vous fier aux photos du promoteur.

Questions fréquentes

Peut-on se rétracter après un contrat de réservation ?

Oui, dans un délai d’un mois après la signature. Le vendeur doit alors rembourser la totalité de la somme versée dans les sept jours (article 618-3 quater du DOC).

Quel acompte maximum pour réserver ?

5 % du prix à la réservation, puis 5 % au contrat préliminaire, ou 10 % au contrat préliminaire s’il n’y a pas eu de réservation (article 618-6 du DOC).

Que faire si le promoteur ne livre pas à la date prévue ?

Faites envoyer une mise en demeure par votre avocat : l’indemnité de retard est de 1 % par mois, plafonnée à 10 % par an, à partir d’un mois après réception. Vous pouvez aussi résilier sans indemnité à votre charge, récupérer les sommes versées et obtenir une indemnité de 20 % de ces sommes (article 618-14 du DOC).

Le contrat doit-il être signé chez un notaire ?

Il doit être un acte authentique ou un acte ayant date certaine rédigé par un professionnel habilité, comme un avocat agréé près la Cour de cassation. Un simple reçu ou un formulaire du bureau de vente ne suffit pas.

Peut-on revendre son appartement avant la livraison ?

Oui, en cédant vos droits dans les mêmes formes que le contrat initial, avec notification au vendeur. Faites confirmer le traitement fiscal par votre notaire.

Faut-il signer avec ce promoteur maintenant ?

Signez seulement si six éléments sont réunis : un contrat dans la forme légale, un permis de construire vérifié, un titre foncier propre, une référence de garantie écrite, un échéancier conforme et un circuit de paiement traçable.

S’il en manque un, attendez ou passez votre chemin, et faites tout confirmer par un notaire ou un avocat ; pour les prix et les quartiers, voyez aussi les prix et quartiers des programmes neufs à Marrakech.