J'ai failli virer 180 000 € à la mauvaise personne.
Ce n'était pas un escroc, mais un vrai vendeur. Cependant, le bien avait trois copropriétaires, dont deux vivaient en France, et celui qui résidait à Marrakech avait signé les documents comme s'il en était l'unique propriétaire. Mon notaire s'en est aperçu in extremis. Ce simple détail aurait pu me coûter très cher.
C'est le genre de chose dont personne ne vous parle avant que vous ne vous mettiez à chercher un riad à vendre à Marrakech.
J'ai acheté mon riad dans la médina en 2019. Avant de conclure la vente, j'avais visité plus de 40 biens immobiliers au cours de trois voyages. J'ai raté une affaire parce que j'ai trop tardé. J'ai renoncé à une autre parce que le rapport d'expertise technique m'avait effrayé. Et j'ai commis plus de petites erreurs que je ne voudrais en compter.
Ce guide aborde tout ce que j'aurais aimé savoir avant de me lancer. Que vous souhaitiez acheter un riad au Maroc pour y vivre, pour en faire une maison d'hôtes ou pour un investissement locatif, vous trouverez ci-dessous une description honnête du déroulement réel de ce processus.
Ce qu'il faut savoir avant même de commencer à chercher
Un riad, ce n'est pas seulement une jolie cour
Les gens tombent sous le charme de l'esthétique et en oublient qu'ils achètent un immeuble dans une ville millénaire.
La médina de Marrakech est classée au patrimoine mondial de l'UNESCO. Ce statut s'accompagne de règles strictes concernant ce qu'il est permis ou non de modifier à l'extérieur d'un bâtiment. Vous pouvez entièrement rénover l'intérieur et le réaménager comme bon vous semble. Mais si vous touchez à la façade extérieure, vous aurez de sérieux problèmes avec les autorités locales.
Les riads sont également construits différemment de tout ce que vous avez probablement connu auparavant. La structure est orientée vers l'intérieur. Toutes les pièces donnent sur une cour centrale. Il n'y a généralement pas de fenêtres sur les murs donnant sur la rue. Cela signifie que si la terrasse sur le toit prend l'eau, tous les étages situés en dessous sont menacés. Les dégâts des eaux dans les riads ne sont pas un problème mineur. C'est le problème par excellence.
Les étrangers peuvent-ils réellement acheter un bien immobilier à Marrakech ?
Oui, tout à fait légalement.
Le Maroc autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers en pleine propriété. Il n'y a aucune restriction liée à la nationalité. La procédure est pratiquement la même, que vous soyez français, britannique, américain ou originaire d'un autre pays.
La règle la plus importante est la suivante : si vous importez des devises étrangères au Maroc pour acheter un bien immobilier, vous devez passer par le système bancaire officiel. Vous devez vous procurer un document appelé « attestation de transfert de fonds » auprès de votre banque marocaine. Ce document prouve que l'argent a été introduit légalement. Sans lui, vous ne pourrez pas retirer légalement votre argent du Maroc si vous veniez à revendre le bien.
De nombreux acheteurs sautent cette étape, car ils la trouvent trop bureaucratique. Des années plus tard, ils ne parviennent pas à rapatrier le produit de la vente. Ne sautez pas cette étape.
Étape par étape : comment acheter un riad à Marrakech
Étape 1 — Fixez-vous un budget réaliste avant de craquer pour quelque chose
Le prix d'un riad à Marrakech varie considérablement. Un petit riad à vendre à Marrakech, comprenant deux ou trois chambres et situé dans un quartier moins central, peut coûter entre 120 000 et 200 000 €. Un riad de taille moyenne avec quatre chambres et bien situé dans la médina coûte généralement entre 250 000 et 500 000 €. Les riads plus grands, entièrement rénovés, avec cinq chambres ou plus et situés dans des emplacements de choix, se vendent régulièrement entre 600 000 € et plus d'un million d'euros.
Ces chiffres ne reflètent qu'une partie de la réalité.
Si vous achetez un riad à rénover, vous devrez prévoir un budget distinct pour les travaux. À Marrakech, les coûts de rénovation varient généralement entre 500 et 1 200 € par mètre carré, selon la qualité des finitions que vous souhaitez. Un riad de 200 mètres carrés nécessitant une rénovation complète pourrait facilement vous coûter entre 150 000 et 200 000 € en plus du prix d'achat.
Prévoyez également dans votre budget :
- Frais de notaire : environ 4 à 6 % du prix d'achat
- Commission d'agence : généralement comprise entre 2,5 % et 5 %, souvent à la charge du vendeur, mais parfois partagée
- Droits d'enregistrement: environ 4 % de la valeur déclarée
- Frais de virement bancaire si vous effectuez un virement depuis l'étranger
J'avais prévu un budget de 30 000 € pour les frais supplémentaires en plus de l'achat. Au final, j'ai dépensé 47 000 €. Prévoyez plus que ce que vous pensez.
Étape 2 — Familiarisez-vous avec la médina avant de choisir un emplacement
Tous les quartiers de la médina ne se valent pas. Il m'a fallu trois visites pour bien le comprendre.
La médina est divisée en quartiers appelés « derbs ». Certains sont calmes, résidentiels et peuplés de familles locales. D'autres sont bruyants, touristiques et rendent le sommeil impossible en haute saison. Les environs de la place Jemaa el-Fna sont magnifiques en photo, mais ressemblent à un chantier de construction mêlé à un festival de musique pendant environ huit mois de l'année.
Pour une résidence personnelle, jetez un œil à la médina nord, autour de Bab Doukkala, ou au quartier près de la mosquée Mouassine. C'est plus calme, plus authentique, et tout est accessible à pied.
Pour une maison d'hôtes ou une location, la proximité des restaurants et des principaux monuments est un facteur déterminant. Le quartier de Derb Dabachi, ou tout autre endroit situé à moins de dix minutes à pied du palais de la Bahia, s'avère généralement très prisé pour les locations de courte durée.
Avant de faire une offre, allez vous promener dans le quartier la nuit. Allez-y un vendredi. Allez-y pendant l'appel à la prière. Ce qui semble charmant un mardi à 10 heures du matin peut donner une impression très différente un samedi à minuit.
Étape 3 — Choisissez le bon agent (et soyez conscient des risques)
Marrakech compte de nombreux agents immobiliers. Certains sont excellents. Beaucoup n'ont pas de licence. Quelques-uns sont véritablement dangereux, dans la mesure où ils vous feront visiter des biens qu'ils n'ont pas le droit légal de vendre.
Le marché local compte ce que les habitants appellent des « intermédiaires ». Il s'agit d'agents informels qui entretiennent des relations avec les propriétaires et s'immiscent dans les transactions. Ils peuvent parfois se révéler utiles. Mais souvent, ils gonflent considérablement les prix et compliquent les démarches administratives.
Mon conseil sincère : faites appel à une agence agréée, spécialisée dans l'immobilier de la médina et dont vous pouvez vérifier les antécédents. Demandez-leur directement des références d'anciens acheteurs étrangers. Un bon agent disposera d'un dossier pour chaque bien, comprenant les informations du cadastre, les titres de propriété ainsi que les dettes ou charges éventuelles grevant le bien. S'il ne peut pas vous fournir ce dossier, passez votre chemin.
N'utilisez pas le même agent que le vendeur. Faites appel à votre propre représentant.
Étape 4 — Réalisez toujours un état des lieux technique en bonne et due forme.
C'est l'étape que la plupart des acheteurs négligent, soit parce qu'ils ignorent son existence, soit parce qu'ils se fient à ce qu'ils voient de leurs propres yeux.
Ne te fie pas à ce que tu vois de tes propres yeux.
Les murs des riads sont souvent recouverts de tadelakt ou peints. Derrière cette surface, on peut découvrir du pisé en ruine, cette technique traditionnelle de construction en terre compactée utilisée dans les bâtiments de la vieille médina. Les dégâts causés par l'eau peuvent rester cachés pendant des années sous une couche de peinture fraîche. Les structures des toitures peuvent être endommagées d'une manière totalement invisible depuis le sol.
Faites appel à un ingénieur en structure indépendant avant de signer quoi que ce soit. Cela coûte entre 500 et 1 500 €, selon la taille du bien. C'est le meilleur investissement que vous puissiez faire. Pour un riad que j'ai failli acheter, l'expertise a révélé que tout le mur est devait être reconstruit. Le vendeur n'en avait aucune idée. Le riad était magnifique.
Demandez précisément à l'ingénieur :
- L'état de l'étanchéité du toit et de la terrasse
- Signes d'humidité ascensionnelle dans les murs du rez-de-chaussée
- L'état des colonnes centrales qui entourent la cour
- Tout travail de rénovation récent ou mal exécuté
Étape 5 — Comprendre le régime juridique de la propriété au Maroc
C'est là que l'achat d'un riad à Marrakech se complique et que la plupart des erreurs sont commises.
De nombreux biens immobiliers situés dans la vieille médina ne disposent pas de titre foncier, c'est-à-dire du titre officiel du cadastre. Ils sont plutôt accompagnés d'une « melkia », un document traditionnel islamique attestant de la propriété. La melkia est un document légal et légitime, mais elle entraîne des complications. Il est plus difficile d'obtenir un prêt hypothécaire sur la base de ce titre, plus difficile de vendre à des acheteurs qui exigent un titre de propriété irréprochable, et plus difficile de régler un éventuel litige concernant la propriété.
Vérifiez toujours le type de titre de propriété avant de faire une offre. S'il s'agit d'un « melkia » et que vous souhaitez obtenir un titre foncier, la procédure de conversion s'appelle « immatriculation ». Elle peut prendre entre un et trois ans et implique la publication d'avis destinés à toute personne susceptible de contester la propriété. C'est faisable, mais tenez-en compte dans votre calendrier.
La question de la copropriété que j'ai évoquée au début de cet article est extrêmement courante dans le cas des biens immobiliers anciens. Le droit successoral marocain a souvent pour conséquence qu'un même bien immobilier est détenu en copropriété par plusieurs membres d'une même famille, parfois répartis dans plusieurs pays. Chaque copropriétaire doit signer les documents de vente. Procurez-vous une liste de tous les propriétaires légaux, certifiée par un notaire, avant de poursuivre la procédure.
Étape 6 — Faites appel à un notaire, pas seulement à un agent immobilier
Au Maroc, les ventes immobilières sont gérées par un notaire. Il s'agit d'une étape obligatoire prévue par la loi. Le notaire place les fonds sur un compte séquestre, vérifie les titres de propriété, rédige le contrat de vente et enregistre le transfert au cadastre.
Vous pouvez faire appel au notaire du vendeur, mais je vous recommande de désigner le vôtre séparément. Le coût est similaire et vous aurez ainsi quelqu’un à vos côtés pour vérifier chaque document.
Le processus se déroule à peu près comme suit :
- Vous faites une offre. Si celle-ci est acceptée, vous signez un contrat préliminaire appelé « compromis de vente ».
- Vous versez un acompte, généralement de 10 % du prix d'achat, sur le compte séquestre du notaire.
- Le notaire procède à toutes les vérifications juridiques. Cela prend entre quatre et douze semaines.
- Vous signez l'acte de vente définitif et réglez le solde.
- Le notaire procède à l'enregistrement du transfert.
Ne versez jamais d'argent directement au vendeur avant la mise en place du dépôt fiduciaire chez le notaire. Jamais.
Les principales erreurs commises par les acheteurs lors de l'acquisition d'un riad à Marrakech
Tomber amoureux dès le premier voyage
La médina est enivrante. La lumière, l'odeur des épices, le murmure des fontaines. Elle brouille les esprits.
Lors de mon premier voyage d'achat, j'ai vu un couple proposer le prix demandé sans négocier pour le deuxième riad qu'ils visitaient. Ils étaient à Marrakech depuis 36 heures. Deux ans plus tard, j'ai appris qu'ils avaient dépensé 90 000 € supplémentaires pour réparer des problèmes qu'une expertise aurait permis de détecter.
Faites au moins deux visites distinctes avant de faire une offre sérieuse. Lors de la deuxième visite, une fois que l'effet de nouveauté s'est un peu estompé, vous verrez les choses beaucoup plus clairement.
Sous-estimer les coûts de rénovation
Les riads bon marché à vendre à Marrakech ne sont pas chers sans raison. En général, cette raison tient à des problèmes structurels, à un emplacement rendant les livraisons extrêmement difficiles, ou à un titre de propriété très compliqué.
Un riad proposé à 95 000 € semble être une affaire en or, jusqu'à ce qu'on se rende compte que la rénovation coûtera 220 000 € et prendra trois ans.
Avant de vous enthousiasmer pour un bien immobilier nécessitant des travaux, demandez à au moins deux entrepreneurs locaux de vous donner une estimation réaliste des coûts. Pas les estimations d'agents immobiliers qui veulent conclure la vente, mais celles de véritables entrepreneurs qui vous donneront des chiffres concrets.
Ne pas disposer d'un compte bancaire local avant de commencer
Vous devez disposer d'un compte bancaire au Maroc pour recevoir le document de virement dont j'ai parlé tout à l'heure. Il est possible d'en ouvrir un en tant que non-résident, mais cela prend du temps. Commencez les démarches avant d'en avoir besoin.
Attijariwafa Bank et CIH Bank ont toutes deux l'habitude de gérer les comptes d'acheteurs étrangers non résidents. Apportez votre passeport et un justificatif de domicile de votre pays d'origine, et préparez-vous à remplir quelques formalités administratives.
Ignorer la question du permis de location
Si vous envisagez de louer votre riad, même occasionnellement sur Airbnb, vous devez techniquement obtenir une licence auprès des autorités locales. Dans la pratique, de nombreux petits riads fonctionnent sans licence et n’en subissent aucune conséquence. Mais si vous achetez un bien dans le but précis d’exploiter une maison d’hôtes comptant plus de cinq chambres, vous devrez vous enregistrer en tant que maison d’hôtes. La procédure implique des contrôles de sécurité incendie, une inspection sanitaire et l’enregistrement auprès de l’office régional du tourisme.
Tenez-en compte dès le début de votre planification. Ces règles sont bel et bien appliquées, en particulier pour les grandes entreprises.
Combien coûte réellement un riad à Marrakech ? Des chiffres réalistes
Les personnes qui recherchent les tarifs des riads à Marrakech trouvent une grande variété de prix en ligne. Voici une estimation réaliste, basée sur ce que j'ai pu constater sur le marché et sur ce que m'ont rapporté des personnes qui ont acheté depuis.
Entrée de gamme — à rénover entièrement, petite superficie ou emplacement peu pratique Prix d'achat : 80 000 € à 160 000 € Budget de rénovation nécessaire : 100 000 € à 200 000 € Investissement total réaliste : 180 000 € à 360 000 €
Milieu de gamme — partiellement rénové, 3 à 4 chambres, emplacement correct Prix d'achat : 200 000 € à 400 000 € Rénovation légère ou remise à neuf : 20 000 € à 60 000 € Investissement total réaliste : 220 000 € à 460 000 €
Haut de gamme — entièrement rénové, emplacement idéal, 4 à 6 chambres Prix d'achat : de 450 000 € à plus de 900 000 € Prêt à emménager avec un minimum de dépenses supplémentaires Investissement total réaliste : équivalent au prix d'achat, frais compris
Pour vous donner une idée, mon riad se situait dans la gamme moyenne. J'ai payé 265 000 € pour un bien qui nécessitait une rénovation partielle. La rénovation m'a coûté 85 000 €. Le montant total, frais compris, s'élevait à environ 390 000 €.
Conseils d'initiés que la plupart des articles ne mentionnent pas
Les meilleurs riads ne sont jamais répertoriés en ligne
Sérieusement. Les meilleures propriétés de la médina changent de mains en toute discrétion. Les propriétaires ne veulent pas que leurs voisins connaissent le prix. Ils préfèrent éviter que des étrangers ne viennent se promener dans le quartier.
Pour accéder à ces opportunités, il faut passer par un intermédiaire local de confiance ou un notaire bien introduit. Passez du temps à Marrakech. Allez prendre un café dans les bons endroits. Faites savoir que vous êtes à la recherche d’une opportunité. Ici, les affaires se concluent davantage grâce aux relations qu’à travers les sites web.
Négociez tout, mais respectez la culture
La négociation est tout à fait normale et courante. Proposer un prix inférieur de 10 à 20 % au prix demandé n'est pas impoli. Partir puis revenir est une tactique tout à fait légitime. Les vendeurs disent souvent « non » trois fois avant de dire « oui ».
Cela dit, ne vous montrez ni agressif ni dédaigneux. La médina est un petit monde. Les nouvelles vont vite. Si vous passez pour un client difficile ou irrespectueux, les portes se fermeront.
Janvier et février sont les meilleurs mois pour acheter
La plupart des acheteurs étrangers se rendent à Marrakech au printemps ou à l'automne. Il y a aussi des visiteurs en été, mais la chaleur est intense et les habitants sont souvent en voyage.
D'après mon expérience, le meilleur moment pour acheter, c'est en janvier et en février. Les prix baissent légèrement. Les vendeurs qui attendent depuis l'automne sont plus disposés à négocier. Les conditions de négociation jouent alors en votre faveur.
Le problème des meubles « tels que présentés »
De nombreux riads sont vendus avec le mobilier inclus. Cela semble formidable, jusqu’à ce que l’on se rende compte que ce « mobilier » comprend des matelas vieux de vingt ans, des lanternes cassées et une cuisine qui n’a pas été rénovée depuis 2003.
Si le mobilier est compris dans le prix, demandez un inventaire écrit précis indiquant exactement ce qui reste sur place. Il arrive parfois que les vendeurs retirent des objets de valeur entre la signature du contrat et la remise des clés. Veillez à ce que tout soit consigné par écrit.
Vérifiez la pression de l'eau avant de signer
C'est tellement élémentaire que presque personne ne le fait. La pression de l'eau dans certains quartiers de la vieille médina est notoirement faible. Dans certains logements, tout va bien. Dans d'autres, la pression est si faible que la douche au dernier étage n'est qu'un filet d'eau.
Ouvrez tous les robinets. Tirez la chasse d'eau dans toutes les toilettes. Faites couler l'eau de la douche au dernier étage en même temps qu'un robinet au rez-de-chaussée. C'est avant d'acheter qu'il faut le savoir, pas après.
Riad Medina ou Villa Palmeraie : lequel est le plus judicieux ?
Certains acheteurs me demandent s'ils devraient envisager une villa à la Palmeraie ou une propriété à Guéliz plutôt qu'un riad dans la médina. Voici une comparaison en toute honnêteté.
Un riad situé dans la médina vous offre authenticité et cachet, ainsi qu'une forte demande de location de courte durée de la part des voyageurs qui souhaitent vivre une expérience authentique à Marrakech. En contrepartie, il faut composer avec des difficultés d'accès, des infrastructures vieillissantes et des titres de propriété plus complexes.
Une villa à la Palmeraie vous offre plus d'espace, des équipements modernes, un accès plus facile en voiture et une piscine dont l'installation ne nécessite pas de travaux d'ingénierie complexes. En contrepartie, elle semble moins unique. La plupart des voyageurs haut de gamme qui souhaitent louer un logement à Marrakech préfèrent un riad plutôt qu'une villa dans un complexe sécurisé.
Pour un usage personnel combiné à une location occasionnelle, la Palmeraie peut être un choix judicieux. En revanche, pour une activité d'hébergement touristique à part entière, la médina l'emporte presque toujours.
L'achat d'un riad à Marrakech est-il un bon investissement ?
Pour être honnête, cela dépend entièrement de ce que vous en attendez.
En tant qu'investissement dans un certain art de vivre, en tant que lieu qui vous procure de la joie, vous relie à une culture que vous aimez et vous offre un cadre magnifique où passer du temps, cela peut représenter une valeur extraordinaire. Il n'y a rien de comparable au fait de se réveiller dans la cour de son propre riad, avec un thé à la menthe et la lumière du matin qui filtre à travers les carreaux de zellige.
En tant que simple investissement financier, la rentabilité est plus complexe. Le marché de la location saisonnière à Marrakech est concurrentiel et soumis à des variations saisonnières. Les frais d'exploitation sont bien réels. Gérer un bien immobilier depuis l'étranger est véritablement difficile sans un partenaire local de confiance.
Les riads qui affichent de bons résultats financiers ont généralement cinq chambres ou plus, une forte présence en ligne, une gestion professionnelle et une identité bien définie. Un riad de trois chambres, même s'il est magnifiquement décoré, aura du mal à couvrir ses frais de manière régulière s'il est géré de manière anonyme.
Si vous achetez principalement dans le but de percevoir des revenus locatifs, établissez vos prévisions de manière prudente. Tablez sur un taux d'occupation de 60 % pour les deux premières années. Prévoyez des frais de gestion représentant 20 à 25 % des revenus. Vérifiez si le projet reste viable avec ces chiffres.
Foire aux questions
Puis-je obtenir un prêt immobilier pour acheter un riad à Marrakech en tant qu'étranger ?
Oui, c'est possible. Les banques marocaines accordent effectivement des prêts aux non-résidents. Cependant, vous devrez généralement verser un apport important, de l'ordre de 40 à 50 %, vous paierez des taux d'intérêt plus élevés que ceux pratiqués pour les résidents marocains, et le bien immobilier doit disposer d'un titre foncier en règle. De nombreux acheteurs étrangers trouvent plus simple de financer leur achat depuis l'étranger et de transférer les fonds.
Combien de temps dure le processus d'achat ?
Entre l'acceptation de l'offre et la conclusion de la vente, il faut généralement compter entre deux et quatre mois. S'il y a des problèmes liés au titre de propriété à régler, le processus peut prendre beaucoup plus de temps.
Dois-je être présent à Marrakech pour finaliser l'achat ?
Pas nécessairement. Vous pouvez donner une procuration à un avocat ou à un notaire local pour qu'il signe en votre nom. Cela dit, je vous recommande vivement d'être présent lors de la signature finale si vous en avez la possibilité.
Est-il plus sûr de faire ses achats dans la médina ou dans les quartiers plus récents de Marrakech ?
C'est dans la médina que se trouvent les riads authentiques. Les quartiers plus récents, comme Gueliz ou la Palmeraie, proposent des villas et des appartements, mais pas de véritables riads. La sécurité n'est pas vraiment un problème. Les difficultés sont plutôt d'ordre pratique : l'accès pour les travaux de rénovation, les rues étroites qui compliquent les livraisons et les inondations occasionnelles en cas de fortes pluies.
Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte après que j'ai versé l'acompte ?
Si votre compromis de vente est correctement rédigé, un vendeur qui se rétracte est tenu de vous rembourser le double de votre acompte. Il s'agit d'une règle courante en droit immobilier marocain. Veillez à ce que votre compromis de vente comporte explicitement cette clause.
Quel est le meilleur site web pour trouver un riad à vendre à Marrakech ?
Mubawab est le principal portail immobilier marocain. Rightmove et Green Acres proposent également des annonces immobilières au Maroc. Pour trouver les meilleures offres, il vous faudra toutefois nouer des relations directes avec des agents locaux. Les sites web ne vous montrent que ce qui reste une fois que les personnes disposant des bons contacts ont déjà eu la primeur des offres.
Conclusion
L'achat d'un riad à Marrakech est l'une des choses les plus gratifiantes que j'ai faites. C'est aussi l'une des transactions immobilières les plus compliquées que je puisse imaginer.
Les erreurs coûtent cher. Mais quand on réussit, les récompenses changent véritablement le cours d'une vie.
Soyez lucide. Prenez votre temps. Recrutez du personnel compétent. Ne laissez pas la beauté d'une cour à l'heure dorée prendre le pas sur votre bon sens.
Le riad idéal existe. Assurez-vous simplement que les formalités administratives soient aussi belles que les carreaux.