Un couple de Français que je connais a passé quatorze mois à rénover un riad dans la médina.
Un endroit magnifique. Une cour carrelée, des plafonds en cèdre d'origine, une terrasse sur le toit avec vue sur la vieille ville. Six semaines avant l'ouverture prévue de la maison d'hôtes, un voisin a intenté une action en justice pour revendiquer la copropriété de la terrasse.
Ils n’avaient rien fait de malhonnête. Ils avaient fait appel à un notaire. Ils avaient un contrat signé. Mais ils avaient commis trois erreurs précises au début du processus, et ces erreurs leur ont coûté très cher.
Foreign buyer mistakes when buying a riad in Marrakech follow a very recognizable pattern. The people who get hurt are almost never careless or naive. They’re usually smart, organized, and genuinely excited about Morocco. They just didn’t know what they didn’t know.
Cet article passe en revue les problèmes que j'ai pu constater, les erreurs que j'ai moi-même commises lors de ma première tentative d'achat ici, et ce qui distingue réellement une transaction sans encombre d'un véritable cauchemar.
Pourquoi l'achat d'un riad ne se passe pas comme l'achat d'un bien immobilier ailleurs
Most foreign buyers arrive with a mental framework built from buying property in Europe, North America, or Australia.
Titre de propriété sans litige. Limites cadastrées. Un seul vendeur. Signature chez le notaire. C'est réglé.
À Marrakech, ça ne se passe pas comme ça, surtout dans la médina.
La vieille ville, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, s'est construite au fil des siècles sans véritable plan d'urbanisme. Les murs sont communs. Les cours se chevauchent. Des canaux souterrains coulent sous les propriétés, que personne n'a correctement cartographiés depuis des décennies.
De plus, le Maroc applique simultanément deux systèmes de propriété foncière totalement distincts. L'un est moderne et repose sur l'enregistrement. L'autre est traditionnel, non enregistré, et repose sur des coutumes successorales qui remontent à plusieurs générations.
Tant que vous n'audez pas cela, vous ne pouvez pas évaluer correctement le risque lié à un bien immobilier en particulier. Et la plupart des agents immobiliers qui vous font visiter ne vous l'expliqueront pas, à moins que vous ne le leur demandiez directement.
Erreur n° 1 : compter sur l'agent pour défendre également vos intérêts
C'est l'erreur la plus courante chez les acheteurs étrangers, et elle est tout à fait compréhensible.
L'agent est sympathique. Il parle votre langue. Il connaît toutes les ruelles de la médina. Vous vous sentez à l'aise avec lui, et ce sentiment de confort vous pousse à lui faire davantage confiance que vous ne le devriez.
Voici la réalité : l'agent est rémunéré une fois la transaction conclue. Ses revenus dépendent de la conclusion de la transaction, et non de sa capacité à vous protéger contre une mauvaise affaire.
J'ai moi-même commis cette erreur avec le premier bien immobilier que j'ai sérieusement envisagé d'acheter. L'agent m'avait assuré que la situation foncière était claire et sans ambiguïté. Il m'avait dit la même chose pour chaque bien qu'il m'avait fait visiter. Ce n'est qu'après avoir fait appel à un avocat indépendant, qui a réellement examiné les documents, que nous avons découvert une clause de copropriété qui aurait donné à une autre partie le droit de contester toute vente dans un délai de dix ans.
L'agent ne mentait pas, pas tout à fait. Il n'avait simplement pas regardé de près, et il n'avait aucune raison particulière de le faire.
Que faire à la place : avant de faire une offre, engagez votre propre conseiller juridique. Pas le notaire du vendeur. Pas non plus une personne recommandée par l'agent immobilier. Trouvez un avocat ou un notaire marocain indépendant qui travaille spécifiquement avec des acheteurs étrangers. Payez-le pour qu'il examine les titres de propriété avant de vous engager. Cette vérification coûte généralement entre 500 et 1 500 €. C'est sans aucun doute le meilleur investissement que vous ferez tout au long de cette procédure.
Erreur n° 2 : ne pas comprendre la différence entre le Titre Foncier et Melkia
La plupart des acheteurs étrangers n'ont jamais entendu parler de ces termes avant de commencer à visiter des riads. Au moment de conclure la vente, ils devraient les maîtriser mieux que presque tout autre aspect de l'achat.
Le Titre Foncier est le système d'enregistrement foncier du Maroc. Un bien immobilier doté d'un Titre Foncier a été officiellement enregistré auprès de l'autorité foncière nationale. La propriété est traçable, enregistrée et juridiquement incontestable. Ce n'est pas sans risque, mais cela constitue une base solide pour un achat en toute sécurité.
La « melkia » est un système traditionnel de propriété ancré dans la loi islamique et les coutumes locales. De nombreux biens immobiliers de la médina sont encore régis par des actes de melkia. Dans ce système, la propriété est établie par des actes notariés, des témoignages et des documents successoraux, plutôt que par un registre central.
Le problème avec le Melkia, ce n'est pas qu'il soit frauduleux. Le problème, c'est qu'il peut masquer des complications qu'un titre foncier mettrait immédiatement en évidence. Le partage d'un héritage entre plusieurs héritiers. Des limites litigieuses. Des revendications de voisins fondées sur l'usage de longue date d'un espace.
J'ai discuté avec des acheteurs qui avaient acquis un bien immobilier à Melkia, réalisé une rénovation complète, et qui n'ont découvert que des années plus tard que tous les héritiers n'avaient pas donné leur accord pour la vente.
Dans ce genre de situation, les tribunaux marocains ont donné raison aux héritiers absents, même longtemps après la conclusion de la transaction.
Que faire : Demandez toujours d'emblée si le bien dispose d'un Titre Foncier ou s'il relève du régime Melkia. Si c'est le cas, cela ne signifie pas pour autant que vous ne deviez pas l'acheter. Mais cela implique que vous deviez mener une enquête approfondie sur les héritiers avant de signer quoi que ce soit. Et, dans l'idéal, vous devriez entamer la procédure de conversion en Titre Foncier avant ou pendant la transaction.
Erreur n° 3 : tomber sous le charme du bien immobilier avant d'avoir mené à bien l'analyse préalable
C'est une question d'ordre émotionnel, pas juridique, mais elle entraîne des problèmes juridiques.
La médina est vraiment magnifique. On passe par une porte toute simple dans une ruelle étroite et, soudain, on se retrouve dans une cour carrelée avec une fontaine, des orangers et la lumière de l'après-midi qui filtre à travers les fenêtres du haut. Difficile de ne pas être ému.
Ce sentiment est également dangereux.
Quand on s'attache émotionnellement à un bien immobilier, on commence à trouver des excuses pour justifier ses défauts. On se précipite plus qu'il ne le faudrait. On se contente de promesses verbales au lieu d'exiger des documents écrits. On se dit que le problème de titre de propriété signalé par l'avocat n'est probablement pas si grave.
Tous les acheteurs chevronnés que je connais à Marrakech ont une histoire similaire à raconter. Le riad qu’ils ont failli acheter avant que la raison ne l’emporte sur le cœur.
La solution la plus judicieuse consiste à continuer à visiter des biens jusqu’à ce que vous en ayez vu au moins huit à dix. Une fois que vous en aurez vu autant, vous aurez acquis une base de comparaison. Vous saurez reconnaître ce qui est intéressant. Vous saurez repérer ce qui est surévalué. Vous serez moins enclin à laisser une belle cour intérieure brouiller votre jugement quant à un titre de propriété problématique.
Erreur n° 4 : ignorer la question de la succession jusqu'à ce qu'il soit trop tard
Ce point mérite une section à part entière, car il s'agit sans aucun doute du risque juridique le plus important lié à l'achat d'un bien immobilier dans la médina.
En vertu du droit marocain de la famille, lorsqu'un propriétaire décède, la succession est répartie entre les héritiers selon des règles précises. Les enfants, le conjoint et, dans certains cas, les frères et sœurs reçoivent tous une part. Cette situation peut perdurer pendant deux ou trois générations sans que personne ne procède à une mise à jour officielle du registre foncier.
Il se peut donc que la personne assise en face de vous à la table des négociations soit sincèrement convaincue d'avoir le droit de vous vendre l'intégralité du bien immobilier. Elle y vit peut-être depuis vingt ans. Elle a peut-être payé des impôts sur ce bien. Mais d'un point de vue juridique, il se peut qu'elle n'en détienne que 40 %.
Les 60 % restants reviennent à des proches dispersés au Maroc, en France, en Belgique et au Canada.
Si ces proches n'ont pas donné leur accord pour la vente, la transaction peut être contestée. Le fait que vous ayez payé la totalité du montant ne vous protège pas. Le fait que vous ayez fait appel à un notaire ne vous protège pas. Ce qui vous protège, c'est une enquête approfondie sur les héritiers, réalisée avant la signature.
Un notaire marocain agréé est en mesure de retracer l'historique de propriété et d'identifier tous les ayants droit. Cela prend du temps, parfois entre quatre et huit semaines. Tout vendeur qui s'oppose à cette procédure ou tente de la précipiter vous envoie un signal d'alerte sérieux.
Erreur n° 5 : effectuer des paiements en dehors des circuits bancaires officiels
Cette erreur se produit plus souvent qu'on ne veut bien l'admettre, et ses conséquences peuvent être graves des années plus tard.
Il arrive parfois que les vendeurs demandent qu’une partie du paiement soit versée en espèces, au noir. Le prix indiqué dans le contrat est inférieur à ce que vous avez réellement payé. L’argument avancé est généralement celui de la réduction des taxes sur les transactions, et le vendeur présente cela comme une pratique courante.
Voici ce qu'on ne vous dit pas.
Lorsque vous finirez par vendre le bien immobilier et que vous tenterez de rapatrier votre argent hors du Maroc, vous ne pourrez rapatrier que les fonds dont vous pourrez prouver qu’ils ont été importés par les voies officielles. Si vous avez versé 220 000 €, mais que seuls 150 000 € sont passés par la banque, alors 70 000 € de votre produit de vente pourraient rester bloqués au Maroc pour une durée indéterminée.
Le Maroc exige des acheteurs étrangers qu'ils importent les fonds destinés à l'achat par l'intermédiaire de banques marocaines agréées et qu'ils obtiennent un document officiel appelé « attestation d'importation de devises ». Ce document constitue la preuve que les fonds ont été introduits légalement. Sans lui, récupérer votre argent lors de la vente s'avère, au mieux, compliqué et, au pire, impossible.
Veillez à toujours virer la totalité du prix d'achat par les voies bancaires officielles. Conservez tous les reçus, tous les relevés de change et tous les documents bancaires relatifs à la transaction. Rangez-les dans un endroit où vous pourrez les retrouver dans dix ans.
Erreur n° 6 : ne pas réaliser l'étude structurelle
Les riads sont des bâtiments anciens. Certains sont remarquablement bien entretenus. Beaucoup ont fait l'objet, pendant des décennies, de réparations ponctuelles effectuées par des personnes qui n'étaient pas des ingénieurs.
J'ai vu des propriétés où les murs porteurs avaient été partiellement abattus par les anciens propriétaires afin d'agrandir les pièces. J'ai vu des fondations qui s'étaient déplacées et fissurées d'une manière qui n'était pas visible depuis la cour. J'ai vu des constructions sur les toits érigées sans aucun permis et qui, conformément à la réglementation municipale, devaient être démolies.
Une expertise structurelle professionnelle coûte entre 500 et 1 500 €, selon la taille du bien immobilier et le professionnel auquel vous faites appel. C'est une somme dérisoire comparée au coût que représenterait la découverte de problèmes structurels après la signature du contrat.
Mais surtout, une expertise structurelle vous donne un avantage dans la négociation. Si l'ingénieur détecte des problèmes, vous pouvez soit renégocier le prix, soit renoncer à l'achat. Sans cette expertise, vous achetez les yeux fermés.
Erreur n° 7 : sous-estimer considérablement les coûts de rénovation
Presque tous les acheteurs étrangers à qui j'ai parlé ont sous-estimé leur budget de rénovation. Et pas qu'un peu. Beaucoup.
La médina engendre des difficultés particulières qui font grimper les coûts.
Il n'y a pas de routes assez larges pour les gros véhicules. Les matériaux sont acheminés à dos de mule, à moto ou à la force des bras. Les livraisons prennent plus de temps. La main-d'œuvre est plus difficile à organiser. Trouver des spécialistes de l'artisanat traditionnel – le carrelage, le plâtre sculpté, les plafonds en cèdre – coûte plus cher que prévu et prend plus de temps à organiser.
Et puis, il y a les surprises qui se cachent derrière les murs. Une installation électrique vétuste qu’il faut remplacer entièrement. Une plomberie qui n’a pas été touchée depuis quarante ans. Des dégâts causés par l’eau derrière des carreaux qui semblaient parfaits de l’extérieur.
Voici une règle générale à laquelle se réfèrent les acheteurs expérimentés à Marrakech : prévoyez entre 800 et 1 500 € par mètre carré pour une rénovation complète, en fonction du niveau de qualité que vous visez. Ajoutez ensuite une marge de 25 % à ce montant.
Si les chiffres ne tiennent pas la route avec ce budget, l'accord ne tient pas la route.
Erreur n° 8 : ne pas vérifier ce que vous êtes réellement autorisé à construire
La médina de Marrakech est classée au patrimoine mondial de l'UNESCO.
Ce statut est formidable pour le cachet du quartier et sa valeur à long terme. Mais il s'accompagne de restrictions qui prennent de nombreux acheteurs étrangers complètement au dépourvu.
On ne peut pas simplement décider d'ajouter une piscine sur le toit, d'agrandir une terrasse ou de modifier l'aspect extérieur du bâtiment sans passer par une procédure d'autorisation impliquant à la fois la municipalité et les autorités chargées du patrimoine.
Certaines modifications sont approuvées. D'autres prennent des mois avant d'être finalement approuvées. D'autres encore ne sont tout simplement pas autorisées.
J'ai vu des acheteurs qui ont commencé les travaux sans les permis nécessaires et qui se sont retrouvés confrontés à des ordonnances de suspension des travaux, à des amendes et, dans un cas, à la démolition forcée d'une structure qu'ils avaient déjà construite sur le toit.
Avant de faire une offre sur un riad que vous envisagez de rénover, assurez-vous d'obtenir par écrit des précisions sur ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas. Renseignez-vous auprès du service d'urbanisme de la municipalité. Votre avocat indépendant peut vous aider à y voir plus clair, mais vous devez poser la question de manière explicite avant de vous engager.
Ce que coûte réellement l'ensemble du processus : les chiffres concrets
La plupart des annonces indiquent uniquement le prix du bien immobilier. Voici ce dont vous devez réellement tenir compte dans votre budget, au-delà de ce chiffre.
Droit d'enregistrement : 4 % de la valeur d'achat déclarée, versé à l'État marocain. Ce montant n'est pas négociable.
Frais de notaire : environ 1 % du prix d'achat.
Commission de l'agent immobilier : généralement 2,5 %, parfois négociable pour les biens immobiliers de grande valeur.
Avocat indépendant chargé de la vérification préalable : entre 1 000 et 3 000 € pour un examen approfondi d'un bien immobilier situé dans la médina.
Recherche d'héritiers et transfert de propriété (si nécessaire) : variable. Prévoyez un budget de 2 000 à 5 000 € et un délai de trois à six mois.
Étude technique : de 500 à 1 500 €.
Frais de virement bancaire et frais de change : ils peuvent vite grimper. Demandez des devis à plusieurs prestataires avant d'effectuer des virements importants.
Les frais de transaction s'élèvent généralement à entre 8 % et 11 % du prix d'achat. Si votre budget est serré et que vous n'en avez pas tenu compte, vos calculs ne tiennent pas la route.
Les détails que la plupart des acheteurs ne pensent jamais à vérifier
Arriérés d'impôts locaux. Certains biens immobiliers ont des arriérés d'impôts locaux datant de plusieurs années, qui sont transférés au nouveau propriétaire lors de la vente. Exigez un certificat de quitus fiscal complet comme condition de la signature de l'acte de vente.
Raccordements aux réseaux publics. Certains riads de la médina disposent de raccordements informels à l'électricité ou à l'eau, qui sont techniquement irréguliers. La régularisation de ces raccordements coûte de l'argent et prend du temps. Renseignez-vous avant d'acheter, pas après.
Le droit de préemption. La législation marocaine prévoit une notion appelée « droit de chefaa », qui peut conférer aux voisins ou aux copropriétaires le droit légal d'acheter le bien avant vous. Si ce droit existe et n'a pas fait l'objet d'une renonciation en bonne et due forme, votre achat peut être contesté. Votre notaire devrait vérifier ce point. Certains ne le font pas, sauf si vous le leur demandez.
Les nuisances sonores et olfactives locales. Visitez le bien à différents moments de la journée et à différents jours de la semaine. Ce qui semble paisible un mardi après-midi peut donner une impression très différente à 5 heures du matin un vendredi, lorsque la mosquée voisine amplifie le son dans les ruelles étroites et pavées.
Qui supervise réellement les travaux ? Si vous n'êtes pas basé à Marrakech, vous avez besoin d'une personne sur place pour superviser votre entrepreneur en rénovation. La gestion à distance des projets de construction dans la médina entraîne presque toujours des retards, des dépassements de budget et des problèmes de qualité.
Une comparaison rapide : à quoi ressemblent les transactions sans problème par rapport à celles qui posent problème
| Situation | Drapeau vert | Drapeau rouge |
|---|---|---|
| Type de titre | Titre foncier déjà enregistré | Melkia n'a pas l'intention de se convertir |
| Vendeur | Propriétaire unique ou tous les héritiers clairement identifiés | On ne sait pas très bien qui d'autre pourrait faire valoir ses droits |
| Permis | Des registres municipaux à jour | Ajouts non autorisés déjà réalisés |
| Chronologie | Le vendeur est d'accord avec la procédure de vérification préalable | La pression pour conclure rapidement |
| Paiement | Montant total par virement bancaire officiel | Demandes de paiement partiel en espèces |
| Historique des rénovations | Travaux autorisés accompagnés de justificatifs | « On l'a fait nous-mêmes, sans avoir besoin de permis » |
Ma conclusion sincère
Aucune de ces difficultés n'est propre à Marrakech. Mais la forme particulière qu'elles prennent ici – le régime foncier, le droit successoral, les restrictions en matière de patrimoine, les règles bancaires – diffère de ce à quoi la plupart des acheteurs étrangers ont été confrontés auparavant.
Ceux qui réussissent leurs achats à Marrakech ne sont pas forcément plus expérimentés que ceux qui rencontrent des difficultés. Ils sont simplement plus disposés à prendre leur temps, à faire appel aux bonnes personnes et à poser les questions qui dérangent avant de signer.
Le Maroc est vraiment un excellent endroit pour investir dans l'immobilier. Marrakech, en particulier, a fait preuve d'une résilience remarquable en tant que marché. La médina, malgré toutes ses complexités, offre quelque chose de rare : un véritable caractère et une histoire riche que l'on ne retrouve tout simplement pas dans les nouveaux complexes immobiliers.
Soyez lucide. Recrutez des personnes qui travaillent spécifiquement pour vous. Ne laissez pas l'enthousiasme prendre le pas sur la diligence raisonnable.
La magnifique cour sera toujours là une fois l'enquête sur l'héritier terminée.
FAQ : Les questions les plus fréquemment posées par les acheteurs étrangers
Un étranger peut-il détenir 100 % d'un riad au Maroc ? Oui. Le Maroc n'impose aucune restriction quant à la part de propriété étrangère. Vous pouvez en être propriétaire à part entière. La condition essentielle est d'importer les fonds destinés à l'achat par les voies bancaires officielles marocaines.
Est-il sûr d'acheter un riad à Marrakech en ce moment ? Oui, à condition de faire preuve de la diligence requise. Le cadre juridique est en place pour protéger les acheteurs. Le risque vient du fait de négliger certaines étapes, et non du marché lui-même.
Comment trouver un avocat indépendant de confiance à Marrakech ? Demandez à l'ambassade de votre pays à Rabat de vous fournir une liste d'avocats recommandés, spécialisés dans les transactions immobilières pour les ressortissants étrangers. Vous pouvez également contacter le Barreau de Casablanca pour obtenir des références. Évitez de faire appel à un avocat recommandé directement par votre agent immobilier.
Quel est le budget minimum réaliste pour l'achat et la rénovation d'un riad dans la médina ? Pour un petit riad nécessitant une rénovation de base, il faut compter, de manière réaliste, entre 150 000 et 250 000 €, tout compris (prix d'achat, frais de transaction et travaux de rénovation). Pour un bien plus grand ou haut de gamme, prévoyez un budget de 400 000 € ou plus.
Combien de temps faut-il compter pour l'achat d'un riad, de l'offre à la finalisation de la transaction ? Pour un bien dont le titre foncier est en règle, il faut compter environ deux à trois mois. Pour un bien nécessitant une recherche successorale ou une régularisation du titre, il faut prévoir six mois, voire plus. Quiconque promet un délai plus court pour un bien complexe situé dans la médina prend des raccourcis quelque part.
Dois-je être physiquement présent au Maroc pour finaliser l'achat ? Non. Vous pouvez donner une procuration à votre avocat pour qu'il vous représente. Je vous recommande toutefois vivement d'être présent au moins une fois pendant la phase de vérification préalable. Il y a des éléments que l'on ne peut tout simplement pas évaluer depuis l'étranger et qui ne sautent aux yeux que lorsqu'on est sur place.